Издание “Бизнес”
Квартирные тренды в посткризисное время
За последние 1,5-2 года кризис внес кардинальные изменения в потребительские возможности большинства наших сограждан. В соответствии с этим резко поменялась структура спроса на недвижимость: сегодня уже сложно найти покупателя на однокомнатную квартиру площадью 55-57 кв. м или двухкомнатную площадью 78-85 кв. м, которые большинство застройщиков «заложили» в проекты до кризиса.
Поэтому застройщики, которые не успели начать строительство до кризиса, стали перед выбором: либо наполнять рынок неликвидными квартирами, либо вносить изменения в проект.
Первый путь большинство застройщиков признало слишком рискованным. Поэтому многие из них, в частности, те, которые рационально смотрят на ситуацию на рынке и понимают, что «не все продается, что построено», совместно с проектировщиками начинают менять свои, как уже готовые, так и перспективные проекты.
Если говорить о посткризисном тренде в жилищном строительстве эконом- и бизнес-класса, то в первую очередь – это однозначно уменьшение общей площади квартир. Так как себестоимость строительства за время кризиса кардинально не изменилась, то единственный путь привести цены квартир в соответствие с возможностями покупателей – это уменьшить их метраж.
Так как потенциальный покупатель располагает, как правило, ограниченной суммой средств, то следующим фактором при выборе им квартиры будет функциональность. То есть, возможность за туже сумму получить большее количество комнат.
Другими словами, однокомнатной квартире площадью 55-57 кв. м, при условии одинаковой стоимости квадратного метра, покупатель предпочтет двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м. То есть, за условно ту же сумму средств он к гостиной и кухне прибавит еще и отдельную спальню, что однозначно склонит его к выбору двухкомнатной квартиры. Та же ситуация наблюдается и при выборе между двух и трехкомнатной квартирой равной площадью в 85 кв. м. Ведь в этом случае помимо спальни у покупателя появляется возможность прибавить еще и детскую, потратив ту же сумму денег, что и на двухкомнатную квартиру.
Таким образом, формируется спрос на квартиры небольшой площади, пусть и с немного меньшим размером комнат, но более функциональные.
Второй по значимости посткризисный тренд в жилищном строительстве – это объединение функций. До сих пор в однокомнатных квартирах площадью 36-40 кв. м комната совмещала в себе функции гостиной и спальни, которые являются противоположными по своей сути. Сейчас же архитекторы предлагают альтернативный вариант – объединенную гостевую зону и изолированную отдельную спальню. Гостевая зона представляет собой пространство «студио» площадью 16-20 кв. м с кухней-нишей, барной стойкой и диванной зоной. В отдельной, небольшой (12-14 кв. м) спальне размещается двуспальная кровать и встроенный шкаф. Таким образом, благодаря совмещению близких функций в одном пространстве (кухня-гостиная) однокомнатная квартира превращается фактически в двухкомнатную (кухня-гостиная-спальня).
К слову, прием объединения кухни с гостиной становится основным путем спасением квартир с завышенной площадью, построенных по проектам докризисного времени. Вместо кухни в этих квартирах появляется возможность устройства еще одной спальни. То есть, трехкомнатную квартиру площадью 100-110 кв. м можно переделать в четырехкомнатную, двухкомнатную – в трехкомнатную и т.д. И самое главное – такие изменения никак не сказываются на стоимости квартиры.
Отдельно надо отметить и появление в проектах нового для нас типа квартир – «студио». Это квартиры минимальной площади – порядка 30 кв. м (и соответственно минимальной стоимости), в которых все функции (кухня-гостиная-спальня) совмещены в единственной комнате. Как правило, ориентированы такого типа квартиры на молодежь или персональное проживание.
Все эти трансформации касаются как домов эконом-класса, так и новостроек среднего ценового сегмента. Поскольку разделение на классы в Украине относительное, то бизнес-класс отличается от эконом-класса скорее только качеством инфраструктуры и комфортностью проживания жильцов. Что касается планировочных предпочтений и площадей запрашиваемых квартир, то они в объектах обоих классов аналогичны.
Если говорить о востребованной стоимости квартир, то она зависит от качественных характеристик дома. Здесь покупатель рационально подходит к понятию «цена-качество».
Как показывает практика, сегодня интересны квартиры в домах эконом-класса стоимостью около 8 тыс. грн. за кв. м, бизнес-класса – 12-14 тыс. грн. за кв. м, премиум-класса – свыше $3 тыс. за кв. м.
Если же застройщик предлагает жилье стоимостью выше названной, то он должен убедить покупателя в том, что его проект значительно лучше других. Такими аргументами может быть развитая инфраструктура дома и района, большая зеленая зона и зона отдыха, расположение объекта в непосредственной близости к транспортным развязкам.
В целом, такая ценовая ситуация останется до тех пор, пока банки не возобновят потребительское кредитование с адекватными процентными ставками. Но говорить о том, что люди снова начнут скупать все, что есть на рынке, нельзя. Покупатель уже научился выбирать.