Нам офис работать и жить помогает. Тренды коммерческой недвижимости в Украине

Нам офис работать и жить помогает. Тренды коммерческой недвижимости в Украине
392

2016 год не подарил рынку офисной недвижимости существенных количественных изменений – вакантность бизнес-центров все еще остается на уровне 19-20%, но девелоперы с позитивом смотрят в будущее и делают ставку на качественные изменения – современные технологии и новые форматы.

По словам экспертов, украинский рынок все еще существенно отстает от европейского и по темпам роста, и в контексте распространения трендов современных мировых мегаполисов, как-то зеленое строительство, sharing economy или mixed-use. Хотя и в части этих трендов объекты-пионеры, превращающие Киев в современную европейскую столицу, уже есть.

ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

На одно из первых мест сегодня выходит тренд «зеленого строительства». Его основной задачей является снижение уровня потребления энергетических и материальных ресурсов на протяжении всего жизненного цикла здания. В Европе и Америке зеленое строительство – тренд последних 10 лет, а вот в Украине он получил развитие совсем недавно. Первым «зеленым» зданием стал киевский БЦ АSTARTA, получивший в августе 2016 года соответствующий сертификат BREEAM International 2013 (Interim). Еще одно зеленое здание также находится в Киеве, это жилой комплекс Signature, открывающийся в Киеве весной 2017 года.

Рядовые украинцы почти ничего не знают о преимуществах «зеленого» строительства и соответствующей сертификации зданий. Зато эксперты и профильные журналисты выделяют эту тенденцию как одну из наиболее важных в современной Европе и актуальную для Украины.

«Несмотря на то, что цена играет не последнее место при принятии решения арендатором, мы верим, что наличие первого полноценного коммерческого «зеленого здания», получившего сертификацию BREEAM, сформирует устойчивый спрос на такого рода объекты в ближайшее время. Наши европейские коллеги утверждают, что у них потенциальный арендатор, перед тем как смотреть здание, спрашивает, есть ли у него соответствующая сертификация. К примеру, у наших соседей в Будапеште с соответствующей сертификацией таких зданий уже более 50. Соответственно, и среди инвесторов такие здания более востребованы», – Роман Антонов, Партнер консалтинговой компании Digi Group.

«На примере Польши можно сказать, что в Европе на пальцах одной руки можно пересчитать здания, у которых нет сертификации. Там уже это норма жизни, для нас это – что-то новое, что еще непонятно арендодателям, зачем это нужно и зачем за это платить», – комментирует Александра Глобина, руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине.

«Развитие, например, Барселоны говорит о том, что надо развивать не дороги и мосты, а публичные пространства, места, где люди могут гулять, проводить много времени – большие пешеходные зоны, пешеходные улицы. Места, где люди могут общаться.

Если говорить о современной архитектуре и зеленом строительстве, то законодатели мод здесь, например, Нью-Йорк и Шанхай. Еще один интересный тренд – здания, напоминающие форму Земли, или какие-то природные объекты. В Украине этого пока нет, поскольку такие проекты очень дорогостоящие и нет пока спроса на них», – комментирует Александра Некращук, журналист «Лига. Бизнес».

Зеленое строительство

«Систем сертификации в мире довольно много, но есть несколько самых распространенных и популярных – это, безусловно, американская LEED, британская BREEAM и немецкая DGNB. В Украине все эти системы известны, к тому же, есть ряд специалистов, которые сертифицированы и могут консультировать по каждой из них. В последние годы в нашей стране также появляются объекты, которых сертифицированы по этим системам, тем не менее, это больше исключения из правил, чем тренд», – комментирует Ольга Соловей, директор URE Club.

Понимание «зеленого» строительства к нам приходит постепенно, в основном вместе с корпоративными правилами международных компаний. Например, компания Shell должна обязательно работать в «зеленом офисе», это политика компании по всему миру. Поэтому киевский офис американской компании Shell получил сертификацию по американскому стандарту LEED, которая позволяет сертифицировать часть здания, соответствующую зеленым стандартам.

ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ

Еще один тренд, особенно актуальный для Украины в контексте текущей ситуации – это энергоэффективность. Притом, многие эксперты называют этот тренд в управлении торговыми и офисными площадками «вынужденным».

Застройщики все чаще используют современные инженерные системы: VRV-системы кондиционирования, системы рекуперации воздуха, тепловых насосов, LED-светильники, позволяющие в значительной степени экономить затраты арендаторов на коммунальные услуги. Современные энергосберегающие фасады препятствуют теплопотере зимой и способствуют удержанию холода летом.

Подобные технологии позволяют снизить затраты не девелопера, но арендатора, тем самым повышая привлекательность новых офисных зданий.

«В силу изменения конъюнктуры рынка энергоносителей очевидно, что энергоэффективные здания стали значительно более востребованы. Изменилась стоимость отопления и охлаждения. Летом охлаждение коммерческих площадей может стоить даже дороже, чем отопление. Поэтому энергоэффективность, конечно, играет очень большую роль в стоимости последующего обслуживания. До людей в Украине уже начинает доходить, что есть не только стоимость постройки, а есть еще стоимость владения в перспективе 20 лет, и энергоэффективность здесь играет совершенно ведущую роль», – комментирует Митя Гурин, урбанист.

Сегодня даже крупные компании активно думают об экономии на энергоносителях.

«Уже сегодня в столице мне известны примеры, когда для арендаторов размер коммунальных платежей не менее важен, чем арендная ставка. Учитывая, что стоимость коммунальных платежей еще будет расти, это немаловажный параметр при выборе офиса. Соответственно, пользоваться спросом будут именно те офисные центры, которые смогут предложить не только адекватную ставку аренды, но и позаботятся об энергоэффективности и экономии потребления», – прокомментировала Ольга Соловей, директор URE Club.

«Мы занимаем большие площади в офисных центрах и открываем новые форматы отделений, поэтому, конечно же, думаем об энергоэффективности. Всегда обращаем внимание на системы теплосбережения, фасад и пр. Сейчас мы меняем все лампы на энергосберегающие, настроили отдельное включение дежурного освещения, в новых отделениях устанавливаем светильники со светодиодными лампочками», – прокомментировала Людмила Довгопол, начальник управления делами Альфа-Банка Украина.

«Все наши компании – социально ответственные. Мы деревья сажаем, сдаем макулатуру, лампочки и батарейки на утилизацию. Для нас это важно. Принципы экологичности и энергоэффективности для нас так же важны, как с точки зрения корпоративной социальной ответственности, так и с точки зрения экономии средств компаний», – комментирует Татьяна Шейко, директор по персоналу и административным вопросам ESTA Holding.

Примерами «зеленых» и энергоэффективных зданий в Украине сегодня служат строящийся бизнес-центр ASTARTA в Киеве, Оптима Плаза во Львове и офис компании Shell в бизнес-центре Торонто. Именно эти постройки – единственные сертифицированные в Украине.

«За зелеными зданиями будущее, в любом случае. И перед АSTARTA и Оптима Плаза, которые являются пионерами в Украине по данному вопросу, будут стоять задачи – обучения рынка, его воспитания и подъема категории «зеленого строительства» в сознании арендаторов, как таковой. До того, как данный фактор станет одним из важных для принятия решения, должно пройти время, и потрачено много усилий игроков рынка», – прокомментировал Левон Папоян, Руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости компании DTZ.

MIXED-USE

Все эксперты и участники рынка наперебой говорят о таком тренде, как mixed-use, «концентрация» или «город в городе», как все чаще называют его у нас. Этот тренд давно является нормой в Европе и постепенно приходит к нам.

Следующим этапом развития подобной концепции являются так называемые «коливинги» (от англ. co-living), когда к вышеупомянутому добавляются еще жилые помещения.

«Большая, старая очень тенденция, в которую сейчас наконец-то Украина входит – это создание именно mixed-use. Это когда у вас на одной территории есть и жилье, и офисная функция, и торговая, и обслуживающая функция. Все это находится в радиусе пешей доступности. Людям так комфортно жить и работать, это нормальный формат жизни для людей во всем мире. Украинцы в этом не отличаются от всех остальных – нам тоже нравится комфортно жить», – комментирует Митя Гурин, урбанист.

В рамках данного тренда все, что нужно офисному работнику в течение дня (бытовые услуги, питание, салоны красоты, различные магазины, отделения банков, почта и т.д.), находится в пятиминутной доступности от бизнес-центра.

Офис1

Зеленая зона БЦ "Астарта", Киев

«Развитая инфраструктура – основа любого нормально функционирующего современного БЦ. Время сейчас – самый ценный ресурс. А правильно обустроенный бизнес-центр должен этот ресурс экономить. В ближайшем будущем наши офисные работники смогут не только правильно и полезно питаться в рабочее время, но и заниматься спортом, отдыхать, развлекаться и даже шоппиться», – прокомментировал Виталий Бойко, CEO NAI Ukraine.

«Допустим, у тебя офисный центр, а сверху у тебя жилые помещения, которые люди снимают, небольшие – буквально 10 кв.м. Для айтишников и фрилансеров коливинг – просто находка. Также это решение для компаний, нанимающих персонал из других городов: то есть, они не арендуют коллективно квартиры и потом мечутся в поисках офиса рядом с этой квартирой или переезжают с правого берега на левый, тратя при этом время и деньги на переезды, а они живут тремя этажами выше и на работу не опаздывают. Работодатель при этом получает ценного сотрудника, который привязан к нему, потому что у него есть место, где он живет, работает и все включено», – комментирует Евгений Василенко, соучредитель Бизнес Молодость Украина.

PUBLIC SPACES И ЗЕЛЕНЫЕ ЗОНЫ

Еще одним направлением развития современных бизнес-центров являются так называемые public spaces – пространства общего пользования, парки, зеленые зоны.

Оксана Гришина, редактор раздела «Бизнес» UBR: «Человекоцентризм – это тренд во всем мире, поэтому все эти коворкинги, городские сады и пр. – очень актуальны во всех странах. Все больше развиваются места, где человек может проявиться, как личность, а не робот, не часть корпорации. В рамках данного тренда в офисных зданиях в Украине стали появляться, например, отдельные зеленые зоны общего пользования, достаточно распространена практика "именных" растений в таких зонах».

«Зеленые зоны в Европе – просто обязательная вещь. Даже небольшой кусочек можно превратить в хорошую общественную зону, где можно просто отдохнуть», – считает Ольга Соловей, директор URE Club.

Крайне позитивно этот тренд воспринимают представители как крупных компаний, работающих в Украине, так и молодые динамичные коллективы.

«Собственная зеленая зона летом, зимний сад в холодное время года – это здорово, это возможность для сотрудников отдохнуть во время обеда, провести неформальную встречу или просто переключиться ненадолго во время напряженного рабочего дня», – прокомментировал Дмитрий Ильюк, соучредитель Discontimo.

Директор по аренде БЦ Астарта Юлия Счастливая: В бизнес-центре Астарта концепция public collected spaces будет реализована в виде собственного сквера со стильным ландшафтным дизайном, с лужайками и шезлонгами, фонтанами и комфортными местами для отдыха. Здесь можно будет провести рабочую встречу, а можно просто подышать воздухом или «перезагрузить» мозг во время рабочего дня. Сквер будет открыт не только для арендаторов центра, но и всех горожан и гостей города.

ГЛАВНОЕ – КОМФОРТ СОТРУДНИКА

Позитивной тенденцией является смещение вектора внимания украинских арендаторов при выборе офиса с таких категорий, как «цена» или «престиж» бизнес-центра в сторону «комфорт сотрудников». Забота о сотрудниках – это экологичный и очень правильный европейский подход к ведению бизнеса.

«Все, что делает для сотрудника пребывание на работе более удобным и комфортным – выгодно работодателю. Мы привыкли заботиться о людях и хотим, чтобы человек приезжал на работу и не мучился. Поэтому важно все: и расположение, и возможность комфортно припарковать машину, не тратя полчаса на то, чтобы объехать три раза район в поисках свободного места. С одной стороны, пробежка от машины — это приятно, но все-таки должен быть выбор, вот хочу прогуляться – припаркуюсь за километр, не хочу – паркуюсь рядышком с офисом. Важны и зоны отдыха: иметь возможность во время обеда выйти на 20-30 минут посидеть на травке или просто погулять – это очень здорово. Хорошо, когда сотрудник может решить какие-то мелкие личные вопросы, не отрываясь надолго от рабочего процесса, поэтому если не нужно ехать на Новую почту или в ближайшую химчистку через пробки – это удобно», – прокомментировал Максим Захаров, директор Magento.

Компании все больше готовы тратить собственный ресурс для создания комфорта своих сотрудников внутри офиса.

«Мы – компания с японскими корнями. И, конечно же, японская философия постоянного развития, которая называется кайдзен, для нас родная. В нашем офисе всегда появляется что-то новое – в том числе, как ответ на потребности и запросы сотрудников. Из самого последнего, свежего и очень популярного, это комната здоровья, которая появилась у нас меньше месяца назад. Комната оборудована кардиотренажерами и спортивным снаряжением. Сотрудники могут непосредственно в офисе заниматься спортом в удобное время, выполняя несложные спортивные упражнения, не требующие контроля со стороны профессионального тренера», – комментирует Алина Абузова, координатор по офисной администрации и направлению EHS компании JTI Украина.

«Мы стараемся обустроить комфорт для наших сотрудников. Лавочки и уютные дворики для отдыха на воздухе в обеденный перерыв, возможность комфортно пообедать – это важно. В офисе важна система кондиционирования в open space. У каждого человека есть свой порог, своя комфортная температура, поэтому возможность зонирования в одном помещении – также важна», – прокомментировала Людмила Довгопол, начальник управления делами Альфа-Банка Украина.

БЦ Brookfield Place, Нью-Йорк

БЦ Brookfield Place, Нью-Йорк

Примечательно, что, говоря о комфорте сотрудников, эксперты рынка и компании не в последнюю очередь вспоминают о месте расположения бизнес-центра, с учётом особенностей трафика и наличии достаточного количества парковочных мест.

«Все мы много времени проводим на работе, поэтому первоначально важно – обеспечить удобство расположения, безопасность и комфортные условия работы в самом офисе. Поэтому для нас важны географическое положение, нормальный трафик и близость к метро; наличие большой охраняемой парковки, качественных инженерных систем и коммуникаций в бизнес-центре, оперативные и квалифицированные сервисные службы, открытые планировки и достаточное количество дневного света для наших сотрудников», – комментирует Николай Трембовельский, Административный менеджер ТОВ «Нестле Украина».

«Мы наблюдаем, что арендаторы сегодня стали более мобильными. С развитием современных технологий нет необходимости сидеть на рабочем месте в своем кабинете – люди находятся в динамике, и компании отходят от классического понимания офиса. В Украину пришло давно популярное на западе понятие shared desk, когда на 10 сотрудников выделяется, например, 6 столов, и люди постоянно динамично меняются.

Интересны результаты различных исследований внутри компаний для оценки эффективности работы того или иного сотрудника. Такие исследования оценивают затраты по времени и соотносят их с результатами для компании. Например, для определенных бизнесов, в частности, креативных компаний, важно повышать степень взаимодействия между сотрудниками: 10-минутный brainstorm в команде может стать началом новых ярких проектов и повысить эффективность работы. А значит, таким компаниям не так важно поставить большие и дорогие столы, сколько организовать в офисном пространстве комфортные комнаты для переговоров, которое будет увеличивать коммуникацию между сотрудниками и стимулировать к генерации идей. В результате в определенных офисных пространствах уменьшается количество закрепленных рабочих мест и увеличивается зона коворкинга», – говорит о комфорте и эффективности рабочего пространства Александра Глобина, руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине.

SHARING ECONOMY

Актуальным трендом сейчас является глобальный подход к использованию ресурсов – sharing economy. Суть концепции sharing economy, или экономики совместного потребления, заключается в снижении издержек за счет общего использования ценностей, которая в результате сводится к тому, чтобы не владеть в классическом понимании, а использовать и платить за время или за услугу.

Очень интересную идею хотят сейчас реализовать ребята из Креативного Квартала. У них в планах создание отдельных огромных юнитов по несколько тысяч квадратных метров для ИТ-компаний. В рамках такого юнита у компаний будут общие пространства, дополнительные услуги, мероприятия и пр. Это новый подход для Украины.

«Наши офисы абсолютно нестандартные. Все офисы будут открыты 24 часа в сутки 7 дней в неделю. У нас на каждом этаже по плану присутствует барная стойка с баристой, который наливает очень вкусный кофе. После 5 вечера мы планируем для наших резидентов раздавать бесплатное вино. У нас будут различные лаундж-зоны, очень креативные. Будет также convertible event space для различных мероприятий. Куча всяких фишек, гейм-зона, библиотека и так далее. Мы, таким образом, делаем универсальный микс: с одной стороны, человеку комфортно работать, с другой – у него есть возможность просто выйти, отключиться от работы и погулять. Помимо организации пространства на нашей платформе будет профессиональный IT-директор и HR-директор, например. Для небольших компаний держать в штате подобных специалистов совершенно не целесообразно. Но при этом, часто даже у маленькой компании возникают сложные задачи, для решения которых нужно привлечь эксперта. Пойти на рынок купить пару часов HR-директора, например, сложно. А когда он есть на площадке – это и есть совместное использование дорогих ресурсов, инфраструктуры», – комментирует Роман Хмиль, СЕО Креативный квартал.

2017-й, очевидно, не обещает существенных изменений, и рынок коммерческой недвижимости еще продолжит быть «рынком арендатора», поэтому успех ждет офисные центры, готовые будут отвечать современным трендам и запросам копаний.
Материал с пометкой Р размещен на правах рекламы. Редакция не несет ответственности за достоверность данной информации.