business head ads

Про проблему довгобудів: що варто врахувати у новому законі

Блог
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Назар Бенч, експерт у сфері девелопменту та будівництва, власник ІБК "Фенікс Груп"

Проблема з довгобудами в Україні стоїть доволі гостро і погіршується з кожним роком. Насамперед, частота таких випадків зумовлена тим, що в країні немає законодавчого механізму добудови проблемних житлових об'єктів, які зводилися із залученням коштів фізичних осіб.

Столиця довгобудів

Левова частка київських новобудов зводиться з порушеннями чинного законодавства. Наприклад, реалізація близько 20% житлових комплексів відбувається без дозволів на будівельні роботи. У більш ніж половині випадків будівництво зупиняється з юридичних причин. Як наслідок, отримуємо незадоволених інвесторів та будівлі, що псують загальний вигляд міста.

Недобудови стоять роками на територіях, землевласником яких є місто. Зрозуміло, що інвестування в житлові об'єкти – це цивільна угода двох суб’єктів, і місцева влада не повинна відповідати за людей, які з метою купівлі житла за низькими цінами потрапляють на недобросовісних забудовників. Однак представникам влади слід виробити заходи, що запобігатимуть такій тенденції у майбутньому. Чергова спроба вирішити нагальну проблему – законопроєкт Міністерства розвитку громад і територій (Мінрегіон), що має врегулювати ситуацію з житловими довгобудами.

Ініціатива Мінрегіону 

Наразі відомство готує законопроєкт щодо боротьби з житловими довгобудами на основі інформації від постраждалих інвесторів та напрацьованих раніше концепцій. А після 20 грудня винесе його на обговорення експертів та інвесторів проблемних об'єктів будівництва.

Нині ж законодавство бачить особу, котра розглядає можливість придбати житло на етапі будівництва, як інвестора. Це не повноправний власник майбутньої квартири, а людина, яка сплачує вартість матеріалів та робіт. Інвестор майже не має важелів впливу на замовника будівництва та не може контролювати його діяльність і часто перебуває в "інформаційному вакуумі".

Іншими словами, через недоліки законодавства українці, які вклали власні кошти в будівництво, не завжди можуть повноцінно набути право власності та ефективно відстоювати свої права. 

Наразі є законодавчі обмеження, які не дають змоги системно підійти до врегулювання цієї проблеми, зокрема, передати об’єкти на добудову. На законодавчому рівні не визначено поняття, що таке "довгобуд", немає переліку чи реєстру проблемних об'єктів будівництва, порядку віднесення об'єкта до довгобуду (зважаючи на те, що в Україні дуже мало новобудов здаються вчасно, це питання вимагає особливої уваги), а також механізмів передачі таких об'єктів від одного замовника будівництва – іншому.

В Україні незаконні будівлі вводяться в експлуатацію саме завдяки судовим рішенням сумнівної юридичної природи, тому доповнювати цю схему має неупереджена судова система.

Читайте також: Експерт пояснив, у що може вилитися мораторій на будівництво в Києві

Така практика дає змогу продовжувати зведення об'єктів із порушеннями. Багато випадків, коли з дозволом на визначену кількість поверхів добудували та вводили в експлуатацію більше, ніж було зазначено спочатку, використовуючи для цього рішення суду. 

Знайти схему, яка б дозволила добудувати проблемний будинок, залагодити всі питання з правами власності і при цьому влаштувала б усіх учасників, вкрай складно. Однак, такий досвід є у низки європейських країн, що вже побороли проблему.

Світовий досвід 

Зазвичай європейці не спокушаються на низьку ціну та приділяють особливу увагу дозвільним документам на будівництво. Таким чином самі покупці знищують у зародку можливість виникнення таких ситуацій. 

На додачу, у багатьох європейських країнах (наприклад, у Німеччині, Австрії, Бельгії) функціонує будівельна поліція, співробітники якої мають належну підготовку, відповідні повноваження та оперативний доступ до необхідних баз даних для виявлення правопорушень при будівництві. Поліція контролює ведення будівельних робіт, якість та дотримання техніки безпеки. Вона має право призупинити незаконне будівництво або знести будівлю за рішенням суду, наклавши додаткові штрафи.

Однак у світі також не все так просто. Наприклад, однією з відомих світових недобудов є 45-поверхова офісна будівля Centro Financiero Confinanzas у Венесуелі. Її будівництво розпочалося в 1990 році, та через низку причин було призупинено. З часом хмарочос заселили безпритульні, їх тут нині мешкає понад 3 тисячі. Влада закрила очі на цю проблему.

Україні, у свою чергу, необхідно створити механізм, який би запобігав появі недобудов у принципі. Одним із таких механізмів могла б стати ліквідація Державної архітектурно-будівельної інспекції та створення на її місці будівельної поліції з відповідним штатом співробітників та повноваженнями, які б дозволяли оперативно зупиняти незаконне будівництво. 

Наступний механізм – надання юридичного статусу об’єднанням інвесторів, які постраждали від недобросовісного забудовника. Таким об’єднанням необхідно надати можливість набувати статусу юридичних осіб і реєструвати за собою право власності на об’єкт незавершеного будівництва, тим самим припиняючи всі  права забудовника на цей об’єкт, якщо забудовник не зміг ввести об’єкт в експлуатацію протягом визначеного строку. В подальшому такі об’єднання інвесторів могли б переоформляти на себе в спрощеному порядку всю дозвільну документацію і самостійно, або з залученням додаткових інвесторів, завершувати будівництво об’єкту.

Якщо ж об’єднання інвесторів не створюється з тієї чи іншої причини, доцільно передбачити можливість органу місцевого самоврядування взяти до себе на баланс такий недобуд і надалі або шукати нового інвестора для завершення будівництва, або завершувати будівництво своїм коштом з наданням майбутнього житла відповідним категоріям населення, які його потребують (військовослужбовці, багатодітні сім’ї, внутрішньо переміщені особи тощо).