Як "оживити" довгобуди в Україні?

Блог
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Вікторія Берещак, експерт ринку нерухомості.

Історії з довгобудами набридли українцям, як гірка редька. Київ знає десятки таких об’єктів, коли з тих чи інших причин будівництво заморожувалося. На тлі проблеми "Укрбуду", що виникла під кінець минулого року, страх опинитися заручниками довгобудів відчули одразу близько 13 тисяч інвесторів. Це полум’я нібито вдалося загасити, коли президент публічно заявив, що пошуком компромісного варіанту займаються на рівні держави. Проте панічні атаки серед покупців все ще дають про себе знати.

Банальне питання, як уникнути проблемних об’єктів та довгобудів, зачіпає велику кількість ниточок, що ведуть до фінсектору, до витоків девелоперського бізнесу і до абсолютно бездіяльної системи державного нагляду за будівельною галуззю, що стала жертвою популізму і вимагає нагальної реформи.

Йдеться і про систему видачі дозвільної документації, і про проблеми з інженерними мережами та навантаженням на них, і про страхування ризиків та захист прав інвесторів і девелоперів, і про технічний нагляд за будмайданчиками. А також – про фінансову підтримку ринку нерухомості, який міг би стати, як мінімум, у п’ять разів сильнішим драйвером української економіки, якби з’явилося два інструменти: кредитування при купівлі житла інвесторами та кредитування девелоперів для ведення господарської діяльності під цілком адекватну відсоткову ставку.

Довгобуди в Європі – це фантастика. До прикладу, в Німеччині банк, який кредитує будівництво, сам несе відповідальність і виступає гарантом завершення робіт чітко в строк. В Англії, Франції, Австрії та інших державах обдурених пайовиків не може бути взагалі, адже права споживачів там надійно захищені.

Як правило, перед тим, як розпочати будівництво, європейський девелопер ретельно і без зайвого зволікання отримує всю дозвільну документацію та фінансування від банку під 2-3% річних.

Саме будівництво відбувається поетапно. Спочатку виділяється перший транш, будується і вводиться в експлуатацію перша черга, далі ведуться продажі житла. Як тільки квартири розпродані і будинок зданий в експлуатацію, а девелопери повністю розрахувалися з банком, надається фінансування наступного етапу будівництва і відповідні дозволи на нього. Стартувати з продажами девелопер зможе лише при отриманні гарантії від банку, тобто, коли вдасться засвідчити свою фінансову благонадійність.

Зрозуміло, що трапляються непередбачувані ситуації і може початися, наприклад, світова фінансова криза, тому всі ризики страхують заздалегідь. У випадку банкрутства компанії і виникнення недобудови страховики віддають покупцям вкладені кошти.

Читайте також: 

Про проблему довгобудів: що варто врахувати у новому законі

Рухаємось далі

Пацієнт, швидше за все, живий

Але найголовніше те, що дуже часто проєкти будуються саме за гроші девелоперів (власні чи взяті у банку), а не покупців. Що ж стосується покупців, то більшу частину суми вони віддають вже після здачі будинку в експлуатацію. Зручно, чи не так?  У свою чергу, девелопер зв’язаний борговими зобов’язаннями з банками, які профінансували проєкт повністю, а значить він більш дисциплінований та мотивований не затягувати будівництво.

Але в Україні поки що все навпаки. У нас немає вигідних умов кредитування та налагодженої системи співробітництва банків із забудовниками, немає законодавчої бази захисту прав інвесторів, та й із довгобудами на державному рівні поки що немає чіткого розуміння, що робити.

Саме тому, якщо йдеться про не завершений об’єкт будівництва чи про затягування строків, то важливо розглядати кожен проєкт окремо.

Серед основних причин появи довгобудів можна виділити такі:

  • шахрайство,
  • нестача фінансування,
  • банкротство компанії,
  • заморозка будівництва через недостатній попит на продукт,
  • технічні складнощі,
  • законодавчі зміни чи двозначне трактування місцевою владою діючих законів (що варто розцінювати, як спроби отримати від забудовника відкат).

Одним із найкращих способів уникнути довгобуду є чітке виконання послідовних таких кроків:

  • перевірити ЖК та дозвільну документацію,
  • вивчити репутацію забудовника та його портфель проєктів,
  • поспостерігати за динамікою будівництва.

Якщо ж ви вже потрапили в історію з довгобудом, у вас все ж таки є шанси отримати ключі від своєї квартири. І це підтверджується реальними кейсами. В кожному із реалізованих сценаріїв, незалежно від індивідуальних складових, є три ключові компоненти:

- перший – сильний та перевірений забудовник із надійною репутацією та фінансовою складовою, що готовий взяти на себе відповідальність і добудувати об’єкт;

- другий – сприяння місцевої влади;

- третій, найголовніший, – готовність ошуканих інвесторів, якщо такі є, повірити першим та другим.

Перший кейс демонструє реальний приклад надання другого шансу земельній ділянці в Печерському районі столиці (вул. Старонаводницька, 16б). Особливість цієї історії – у зміні куту зору на цю земельну ділянку. Замість запланованого, але не реалізованого торгово-офісного центру, там з’явиться багатофункціональний житловий комплекс компанії "Інтергал-Буд".

У чому основні переваги обновленого проєкту? По-перше, в умовах дефіциту вільних від забудови площадок в центрі столиці ревіталізація цієї ділянки виправдана та обґрунтована. Від майбутнього комплексу, по суті, не більше 10 хвилин пішки через двори до метро "Печерська". По-друге, особиста гарантія девелопера з іменем реалізувати концепт, який однозначно буде затребуваний у цій локації. Адже, по суті, це буде житловий проєкт із офісною, торговою частинами, повноцінною інфраструктурою і нестандартною для Києва архітектурою з цікавими геометричними формами та підвісними мостами.

"Відв’язатися" від попередньої історії ділянки, вивчити вздовж та в поперек можливості місцевості, побачити плюси та мінуси локації та максимально її обіграти, розробити новий формат, запропонувати ринку нетривіальне архітектурне бачення, потім отримати всю дозвільну документацію і стартувати з чистого листа, – ось перший рецепт для замороженої ділянки.

Другий кейс якнайкраще ілюструє приказку "Нове життя – нові правила". Повністю змінити назву, бачення, підхід до будівництва й максимально відмежуватися від попереднього бекграунду ділянки, навіть в ситуації, коли це практично не можливо, – саме так і потрібно діяти. Про це свідчить досвід довгобуду по вул. Олени Теліги, 25 в Шевченківському районі столиці.

Інвестиційно-будівельна компанія "Обрій" наважилася зайти на об’єкт у 2019 році, давши йому нову назву. Викупивши на аукціоні об’єкт, компанія підготувала необхідну проєктну документацію, уклала договори оренди на землю, отримала дозволи, а потім приступила до освоєння. Рішення було простим і грамотним: добудовувати проєкт в іншому форматі та з інакшим наповненням. Тепер у планах 25-поверховий житловий будинок із власною інфраструктурою на першому поверсі, офісами, підземним паркінгом та терасою загального користування на даху.

Третій кейс – вивчити попередній гіркий досвід об’єкту, дізнатися про біль ошуканих інвесторів, як часто буває із житловими довгобудами, розробити сильний за наповненням, форматом та баченням концепт житлового проєкту, який ще в тому районі ніхто не пропонував. І найголовніше – заручитися підтримкою та довірою пайщиків, у яких було чотири невдалі спроби із іншими девелоперськими проєктами. Йдеться про ділянку по вул. Сім’ї Кульженко, 22. Спроби освоїти цю адресу розпочалися ще у 2004 році, але всі чотири – не зрушили будівництво  із мертвої точки. Більше 200 інвесторів досі не отримали свої квартири.

Нову історію цієї ділянки готові подарувати два девелопери – Perfect Group та Citex Development. У результаті вивчення забудови мікрорайону, міського ландшафту та особливостей ділянки, народилася ідея будівництва багатофункціонального житлового комплексу формату "live-work-play", у складі якого заявлений вбудований торговий центр, фітнес-центр, сімейна кав’ярня та дитсадок. Інтерес забудовників зрозумілий та аргументований: завдяки тому, що кількість проданих квартир не перевищує 15%, новий ЖК стане економічно рентабельним та перспективним проєктом. На добудову, судячи із публічно озвучених планів, витратять близько 1 млрд грн.

Але найцінніше в цьому проєкті не новий концепт, формат чи фінансові гарантії, а те, що обидві компанії ініціювали та стали модераторами діалогу між ошуканими інвесторами та землекористувачем. На сьогодні розробляють тристоронній меморандум та прозорий механізм передачі квартир постраждалим власникам. Perfect Group та Citex Development добудовують об’єкт, а землекористувач – компанія "Будінвестмонтаж" – повертає людям житло. Ось ще один рецепт рішення складних ситуацій довкола довгобудів: залучити "свіжу перевірену кров" до добудови об’єкту, а девелоперам взяти на себе дещо більше зобов’язань, ніж просто будівництво житла.

Ці три концепти – не панацея чи чудодійна мікстура для усіх без виключення проблемних будівництв столиці, а лише приклад того, як можна при бажанні шукати і знаходити індивідуальний вихід із непростої ситуації.

Ринок житла в Україні сьогодні – це ринок покупця. Саме покупець задає тренди, коректує пропозицію, формує запит на нові формати та штовхає забудовників до більш усвідомленого та соціально-відповідального бізнесу. Це найкращий час, для того щоб скористатися ситуацією та спробувати знайти рішення для запуску більшої кількості довгобудів.

Якщо посадити за стіл переговорів представників громадськості, влади та зацікавлених девелоперів, Києву цілком під силу пройти самоочищення від заморожених будівництв.