Ринок складської нерухомості зберігатиме дисбаланс попиту та пропозиції

Бізнес
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Інвестиційний інтерес девелоперів до складської нерухомості з’явиться, коли місячна оренда зросте до $6 за 1 кв.м

 Столичний ринок складської нерухомості зберігатиме дисбаланс попиту та пропозиції. Інтерес девелоперів до сегмента слабкий, він збільшиться, коли “голі” орендні ставки зростуть до $6 за 1 кв.м на місяць. При цьому складські логісти все інтенсивніше підштовхують тарифи до інвестиційно прийнятного рівня.

Станом на початок 2018 р. загальна пропозиція логістичних та складських приміщень в Київському регіоні склала 1,8 млн кв.м. Торік ринок очікував запуску кількох об’єктів загальною площею 105 тис.кв.м, однак нові полиці орендарям запропонували лише кілька невеликих складів.

Лінива пропозиція

За даними міжнародної консалтингової компанії Cushman&Wakefield, нова пропозиція склала 28,2 тис.кв.м, що є вкрай низьким показником. Для порівняння: 2017 р. на ринок було виведено 36,5 тис.кв.м нових складів, які здебільшого були збудовані компаніями для власних операційних потреб (формат built-to-suit).

Так, останні три роки сегмент складської нерухомості Києва та області знаходиться у вкрай скрутному становищі (див. “Пропозиція…”), якщо порівнювати його з іншими сегментами комерційної нерухомості. Експерти кажуть: столиця разом з передмістям не можуть запропонувати кінцевому споживачеві доступні та якісні складські приміщення — на ринку дефіцит. Ця ніша залишається незаповненою і водночас поки не достатньо цікавою для потенційного девелопера.

Проте, зазначає Ірина Трунова, керівник департаменту оцінки та консалтингу компанії NAI Ukraine, попит на склади активізується. І пов’язано це насамперед зі зростанням роздрібного товарообігу. Зокрема, товарообіг Києва та області за минулий рік збільшився на 4%, вантажообіг — на 6,4%.

Як наслідок, вакантність складського сегмента досягла рекордно низького показника за останні п’ять років — менше 3% (див. “Вакантність…”).

“Тенденція до подальшого зниження вакантності в сегменті збереглася й у січні — березні 2019 р., — розповідає Дмитро Пасенков, керівник департаменту агентських послуг у сфері логістичної та промислової нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні. — Зараз дефіцит площ у Київському регіоні складає мінімум 70 тис.кв.м.

Важливо також розуміти, що в складських і логістичних об’єктах, які готуються до введення в експлуатацію до кінця 2019 р., близько 70% площ вже заповнені орендарями, що уклали попередні договори оренди”.

Згідно з експертною оцінкою компанії Cushman & Wakefield, в Україні станом на кінець I кварталу поточного року нова пропозиція орендної площі складе приблизно 56,0 тис.кв.м. Зокрема, планується введення в експлуатацію наступної черги логістичного комплексу Universal Logistic Park, логістичного комплексу SUN Factory Podil та кількох інших невеликих складських приміщень (див. “Об’єкти…”). Але навіть за появи нових заявлених площ дефіцит покрити не вдасться.

Що стосується 2020 р., то подальша динаміка девелопменту залежатиме від політичної стабільності та загальної економічної ситуації в Україні під час і після президентських і парламентських виборів. “Ми очікуємо, що девелопмент нових об’єктів у багатьох випадках базуватиметься на попередніх договорах оренди чи підході built-to-suit як інструментах зменшення ризиків”, — говорить Марта Костюк, керівник департаменту аналітики і консалтингу з питань девелопменту Cushman&Wakefield в Україні. При цьому вона зазначає, що починаючи з 2009 р. у Київському регіоні гравці призупинили девелопмент цілої низки проектів. “У “замороженому” стані опинилися приблизно 280 тис.кв.м складів, девелопмент яких може бути відновлений найближчим часом, якщо ринкові умови залишатимуться сприятливими”, — зауважує пані Костюк.

До того ж попит на ринку зростатиме, і першими в черзі на нові склади стоятимуть ритейлори та гравці, що працюють в сегменті e-commerce.

“Приріст онлайн-продажів на 33%, що спостерігався в Україні 2018 р., є позитивним індикатором потенційного масштабування складських та логістичних послуг, — пояснює Наталія Сокирко, начальник відділу промислової і логістичної нерухомості компанії CBRE Ukraine. — Злиття EVO та Rozetka — це ще один доказ розвитку вітчизняного ринку e-commerce”. Експерт вважає, що в період формування сфери ритейлу завдання логістичних операторів — якнайшвидше адаптувати свої послуги для найпродуктивнішої обробки замовлення. “Надалі ми спостерігатимемо активний вплив e-commerce на ринок складської та логістичної нерухомості, саме він стимулюватиме попит на такі площі. Оскільки обробка товару, замовленого онлайн, потребує втричі більше місця, ніж традиційні офлайн-продажі”, — зазначає пані Сокирко.

Підштовхувати попит на складські послуги буде торговельна нерухомість. БІЗНЕС уже писав, що на 2019-2020 рр. у столичному регіоні заявлено до відкриття 625,6 тис.кв.м торгових площ. Якщо всі ці проекти реалізуються, то неодмінно виникне додаткове сильне навантаження на логістично-складські потужності.

Гучні угоди M&A на ринку останніх років

2016 р.

  •  Жовтень — Dragon Capital завершила угоду з придбання часток у двох великих логістичних комплексах під Києвом — East Gate Logistic (площа 49,6 тис.кв.м, Бориспіль) та 60% West Gate Logistic (площа 97,2 тис.кв.м, Стоянка). Сума угод не розголошується.

2017 р.

  •  Січень — Rozetka.ua завершила процес придбання у девелоперської компанії Secure Property Development & Investment plc. комплексу “Термінал Бровари” (площа 46,8 тис.кв.м) за $16 млн.
  •  Червень — Мережа дискаунтерів “АТБ” для власного користування придбала складський комплекс Kopylov Logistics Park (площа 31 тис.кв.м) у компанії Ghelamco.
  •  Грудень — Dragon Capital завершила угоди з придбання логістичного та виробничого комплексів у Бучі (площа 31,5 тис.кв.м) та Гостомелі (площа 10,2 тис.кв.м). Сума угод не розголошується.
  •  Грудень — Антимонопольний комітет України надав дозвіл компанії Dragon Capital на купівлю у ПАО “Альфа-Банк Україна” логістичних комплексів “Омега 1” (площею 19 тис.кв.м) та “Омега 2” (площа 33 тис.кв.м) у Броварах.
  •  Грудень — Антимонопольний комітет України надав дозвіл компанії Dragon Capital на купівлю у ТОВ “РМ Логістик” логістичного комплексу “Термінал Буча” (площа 32 тис.кв.м).

2018 р.

  •  Липень — Dragon Capital завершила угоду з придбання 40% акцій логістичного комплексу West Gate Logistic, сконсолідувавши таким чином 100% власності в об’єкті.

2019 р.

  •  Лютий — Dragon Capital завершила угоду з придбання в Ощадбанку логістичного комплексу “Арктика” (площа 21,5 тис.кв.м, Софіївська Борщагівка).

Тарифи “вперед і вгору”

Внаслідок сформованого дефіциту вартість складського розміщення зросла. За минулий рік середні орендні ставки на складські приміщення підвищились на 20-25% (в доларах) та на 25-30% (в гривні). Місячні ставки на кращі сухі складські приміщення торік варіювалися в діапазоні $3,6-5,1 за 1 кв.м (або 100-142 грн/кв.м без урахування ПДВ та експлуатаційних затрат). Для порівняння: наприкінці 2017 р. “голі” орендні ставки для сухих складів знаходилися в діапазоні $2,8-4,2 за 1 кв.м на місяць (див. “Середні орендні ставки…”).

Зокрема, за словами гравців, утворився відкладений ефект — спочатку зріс курс валют, потім подорожчали товари і лише згодом почали підтягуватися зарплати. Хвиля подорожчання оренди припала саме на початок 2018 р.

“Драйверів, які були закладені в тарифні моделі, вже недостатньо, щоб перекривати всі витрати, — розповідає Олександр Пітенко, співвласник та генеральний директор компанії “УВК”, пояснюючи зміну тарифних планів компанії минулого року. — Клієнти розуміють, що є об’єктивні причини, які вимагають змін. Адже якщо ми зараз не працюємо рентабельно, то ні про який рівень сервісу не може йтися. Але узгодження нових тарифів — це, звичайно, нелегкий процес”.

Ще одним важливим фактором, що штовхав тарифи вгору, був підвищений попит орендарів на складські площі класу А, що пояснюється їхніми переїздами зі складів класів В, В– на склади класу А. Як пояснює Андрій Ковальов, директор ТОВ “Логістик Плюс”, масштабна забудова мегаполісу витісняє орендарів зі складських площ класів В, В– за межі міста і, як наслідок, зростає запит на складські площі у передмісті.

Зростання тарифів не припиняється. “Поточного року середні тарифи зросли на 16,6%, а наступного року прогнозовано підвищаться ще на 14,2% (рік до року)”, — розповідає пан Ковальов.

Вартість оренди й надалі зростатиме не лише через інфляційну складову та зниження маржинальності бізнесу логістів, а й завдяки значній консолідації ринку. Інвестиційна компанія Dragon Capital останні кілька років активно скуповувала об’єкти складської нерухомості й уже стала власником значних площ (див. “Гучні угоди…”). Деякі гравці оцінюють частку Dragon Capital на столичному ринку складської нерухомості класу А в 40%.

Торік знаковими стали прид­бання Dragon Capital логістичних комплексів “Омега І” та “Омега ІІ”, а також холодильних складів UKR DC та “Арктика”. “Логістичний комплекс “Арктика” стане дев’ятим об’єктом в нашому портфелі складської нерухо­мості, який за останні два з половиною роки досяг обсягу в 300 тис.кв.м, — заявив Володимир Тимочко, керуючий директор з прямих інвестицій компанії Dragon Capital. — Підвищення попиту на складські приміщення зумовлене збільшенням кількості підприємств онлайн- та традиційної роздрібної торгівлі, що робить цей сегмент комерційної нерухомості привабливим для інвестицій”. За його словами, після придбання “Арктики” частка складських площ досягне 48% портфеля комерційної нерухомості компанії.

На думку учасників ринку, які уважно стежать за діяльністю Dragon Capital, поведінка такої великої компанії вселяє впевненість у перспективі подальшого розвитку вітчизняної складської логістики. Вони також не виключають, що найближчим часом це дозволить компанії диктувати ціни.

Угоди

Експерти помічають, що дефіцит посилив позиції орендодавців, і це напряму відображається на нових контрактах. Зазвичай типові договори оренди в Україні — довгострокові (укладаються на один-три роки), де ціни визначені у гривнях, а перегляд відбувається відповідно до індексу інфляції. Договори в доларах залишаються в минулому, але, як виняток, така практика теж застосовується.

Останнім часом у типових угодах частіше почала з’являтися прив’язка орендних ставок до долара. Очевидно, що компанії-девелопери та власники складської нерухомості намагаються застрахувати себе від можливих валютних ризиків, що можуть з’явитися цьогоріч. Також орендодавці не готові фіксувати контракти на тривалий строк і включають в них механізми, що дозволяють перегляд.

“Контракти здебільшого укладаються на рік-два, а якщо на довше, то там одразу ж закладається варіант збільшення ставок оренди. І йтися може не лише про рівень інфляції чи індексацію за коефіцієнтами, а й про пряме підвищення базової вартості оренди”, — розповідає про ділову “кухню” Олександр Пітенко.

Водночас посилюються вимоги щодо надання логістичного сервісу. “З багатьма клієнтами на додаток до основного контракту підписується угода про рівень обслуговування (Service Level Agreement), що регулює оплату в залежності від якості сервісу”, — зазначає пан Пітенко. Він пояснює, що раніше на підписанні таких угод наполягали лише великі міжнародні компанії, що в усьому світі традиційно віддають логістику на аутсорсинг. “Зараз у нас все більше таких кейсів і з українськими компаніями: вони хочуть чітко зафіксувати рівень сервісу та передбачити штрафи за його погіршення чи бонуси за покращення. Ми до цього, звичайно, готові”, — каже пан Пітенко.

Привабливість

Стримуючим фактором для девелопменту нової пропозиції, за словами Марти Костюк, є порівняно низька дохідність. Зокрема, негативно на інвест-клімат впливає висока вартість кредитного фінансування у поєднанні з високими ризиками країни. Разом з тим рівень орендних ставок є надто низьким для досягнення привабливих показників повернення інвестицій у сегменті. “Будуючи складський комплекс, девелопер може розраховувати на дохідність 9-10% річних на інвестиції у девелопмент, — пояснює Володимир Мисак, керівник департаменту ринків капіталу Cushman&Wake­field в Україні. — Така низька дохідність не приваблює девелопера, тому наразі ми бачимо лише поодинокі випадки спекулятивного будівництва складських комплексів”.

x1Якщо говорити про очікування інвестора, який розглядає покупку готового об’єкта складської нерухомості з метою отримання орендного доходу, то наприкінці 2018 р. ставки дохідності найякісніших об’єктів складської і логістичної нерухомості в Київському регіоні були на рівні 12,75%, а наприкінці 2017 р. — 13,25%. “Інвестування в будівництво нових складів з терміном окупності сім років вимагає підвищення мінімальної орендної ставки за 1 кв.м до $6 без урахування ПДВ та інших витрат”, — зазначає Андрій Ковальов.

Зараз середня орендна ставка на склади класу А складає $5,1 за 1 кв.м. Ринок впритул наблизився до прийнятного рівня інвестиційної привабливості. І якщо бізнес-клімат країни не зміниться на негативний, то, як вірять логісти, девелопери почнуть активно інвестувати в нове будівництво.

А поки гравці розглядають можливість розширення складських площ “власноруч”, за рахунок власного та залученого капіталу. “Вартість інвестицій у будівництво об’єкта складської нерухомості оцінюється на рівні $500-550 за 1 кв.м. Це середній показник, який включає вартість будівництва, підведення комунікацій та вартість землі”, — говорить пан Мисак.

В цілому, будівництво складу площею 10 тис.кв.м коштуватиме приблизно $5 млн, його автоматизація — ще $15 млн. Як пояснюють гравці ринку, коли йдеться про великий бізнес, то логістика не приносить доходів, якщо в наявності менше 10 тис.кв.м складських площ.

Якщо пощастить знайти готовий майданчик з підведеними комунікаціями, то власне будівництво складу “під ключ” триватиме 9-15 місяців, не враховуючи час на оформлення документів.


 Pitenko УВК

Олександр Пітенко, генеральний директор компанії УВК:

— Ставлення українського бізнесу до аутсорсингу логістики змінюється у міру розвитку ринку. Особливо на тлі періодичних криз. Адже коли продажі різко скорочуються, утримувати свій транспорт та склад стає невигідно. А головна перевага аутсорсингу і полягає саме у можливості перевести логістичні витрати в розряд змінних, тобто сплачувати лише за обробку існуючих потоків.

Одним з перших це збагнув ринок транспортної логістики: наразі цей сегмент на 90-95% на аутсорсингу. Свої автопарки збереглися хіба що у деяких великих холдингів, та й то вони зазвичай позиціонуються як окремий бізнес, що обслуговує потреби власного бізнесу. Окрім того, в останні два роки намітилася така тенденція: торгові компанії (особливо в сегменті e-commerce) у містах основної локації лише частково беруть на себе доставку товарів покупцям — так звану “останню милю”. І лишень у певних нішах, де пріоритетом є саме швидкість, організують її  самостійно. Тільки через те, що транспортно-логістичні компанії поки що не можуть надати потрібні рішення. До речі, в таких випадках не обов’язково купувати авто: часто компанії винаймають персонал з власним транспортом. А от вантажоперевезення по Україні вони передають на аутсорсинг, більшу частину доставки по місту — теж.

У складській логістиці зміни відбуваються повільніше. Для більшості компаній на першому плані, звісно ж, ціна, тому вони воліють забезпечувати зберігання та обробку своїх товарних потоків самостійно. В крайньому випадку доти, поки їхні розрахунки показують, що так дешевше. Однак витрати на управління своїми чи орендними складами щороку зростають, дорожчають комунальні послуги та підвищується заробітна плата  для власного персоналу, особливо виконавчого рівня. Враховуючи трудову міграцію, знайти хороших вантажників, комплектувальників, комірників все важче, а платити їм доводиться все більше. Зважаючи на всі ці фактори, директори підприємств охоче доходять висновку, що дешевше і складську логістику віддати на аутсорсинг.

Є ще низка переваг аутсорсингу: гарантований рівень сервісу, перехід на контролінг, запровадження системи KPI, можливість оптимізувати обсяги зберігання, економія на певних операціях. І головне — компанія не несе додаткових витрат при різкій зміні обсягу продажів.x2


 asedfrghyjkil

Андрій Ковальов, директор ТОВ “Логістик Плюс”:

— Фінансові показники компанії у 2018 р. зросли на 20% порівняно з показниками 2017 р. Збільшення обсягів спостерігалося по всіх видах послуг, які надає компанія. А саме за рік обсяг складських послуг збільшився на 15,6%, транспортних — на 27,3%, митно-брокерських — на 21%. Це пов’язано з покращенням бізнес-клімату в країні та, як наслідок, фінансово-господарської діяльності ключових клієнтів компанії.

Що ж стосується планів, то на 2019-2020 рр. ми запланували розширення складських площ на 10 тис. кв. м, що на 37% більше від нинішніх. Зараз компанія керує понад 27 тис.кв.м складських площ. Розширення плануємо робити завдяки оренді додаткових площ у діючих складських комплексах.

Додатково компанія розглядає можливість будівництва складських площ в межах Київського регіону за рахунок власного та залученого капіталу. Проект будівництва власного складського комплексу дозволить нам консолідувати весь бізнес на одному складському об’єкті, що суттєво зменшить адміністративні витрати та підвищить ефективність бізнесу. Рішення щодо реалізації цього проекту буде прийматись окремо, на основі результатів політичних виборів та подальшої стратегії розвитку України.

x3x4