business head ads

Антон Янчук: Для того, щоб суспільство відчуло користь від діяльності АРМА, нам потрібен час

Бізнес
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

На тлі останніх резонансних кейсів рейдерства, в яких спірне майно передали АРМА, БІЗНЕС мав нагоду запитати голову Національного агентства України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів Антона Янчука про роль Агентства у відомих кримінальних провадженнях, коло компетенцій та про те, що саме повинен робити бізнесмен, якщо його майно арештували.

Про передачу майна

АРМА, за законом, має доступи до всіх реєстрів, до ЄРДР й до судових рішень. Як АРМА контролює законність передачі їм в управління об'єктів?

— Перше застереження. В АРМА ніколи не було і немає доступу до ЄРДР. Генпрокуратура протягом двох років заперечує проти надання доступу, хоча це прямо передбачено в Законі. Формально, тому що це буде порушувати таємницю досудового розслідування. Неформально: що, начебто, після надання Агентству доступу до ЄРДР створиться ще один канал витоку інформації з ЄРДР (Таким чином, ГПУ не заперечує, що витік інформації з закритого реєстру має місце і зараз, — ред.).

Насправді, доступ до ЄРДР нам дуже потрібен. По-перше, для розшуку активів, на які можна накласти арешт за завданням правоохоронного органу. Це економить ресурси системи, бо майно, насправді, може бути знайденим у рамках іншого провадження. Для нашого Управління менеджменту доступ має значення для проведення оцінки активу: чи не був він заарештований раніше? Чи не є він предметом злочину? Це важливо, щоб зрозуміти, що з ним далі робити.

По-друге, автоматичний режим обміну інформацією з ЄРДР є важливим джерелом наповнення наших реєстрів в автоматичному режимі. Мінімізацію втручання людини в процес формування реєстрів було закладено в саму архітектуру майбутнього Реєстру арештованих активів, який створює Агентство. Уявіть собі, що орієнтовно в ЄРДР є близько 4 млн проваджень (точною цифрою володіє лише генпрокурор). І, дуже орієнтовно, приблизно в 1 млн з них застосовано арешт. Ручне введення цієї інформації в реєстр – це роки адміністративної роботи за наявного штату Агентства.

Ця інформація відображена в реєстрах обтяжень рухомого і нерухомого майна?

— Абсолютно необов`язково. Дуже часто ми стикаємося з ситуацією, коли ухвала про арешт майна є, проте цей арешт у реєстрах про обтяження не зафіксовано.  Для автоматичного наповнення нашого реєстру нам потрібен обмін інформацією з ЄРДР, реєстром судових рішень (з системою автоматичного розподілу судових справ) та реєстром виконавчих проваджень. До кінця цього року ми запустимо працездатний прототип Реєстру арештованих активів у тестову експлуатацію.

Яка позиція нового енерального прокурора Руслана Рябошапки з цього питання?

— Від офісу нового генпрокурора ми поки що отримали аналогічну відповідь — "ні" доступу до ЄРДР.

Чи може АРМА дати власнику час на оскарження передачі майна в суді?

— Ми радимо власникам не витрачати ресурси на боротьбу з АРМА, а натомість акцентувати сили на скасуванні арешту. Після одержання судового рішення про передачу майна починається тривалий процес збору документів та відомостей щодо такого майна. Весь цей час і надалі власник майна вправі оскаржувати будь-які рішення, дії чи правочини, вчинені АРМА. І власники цим активно користуються.

Ваші поради власнику, майно якого передали АРМА?

— Ініціювати скасування арешту. Якщо скасовується арешт, автоматично припиняться права АРМА і це поверне майно власнику. У нас були випадки скасування арешту майже одразу після передачі в управління, коли АРМА не встигло навіть обрати управителя і провести оцінку. І це нормально.

Інша опція – заявитись на конкурс з відбору управителя арештованим майном і самому стати таким управителем. Наразі це єдиний законний спосіб повернення власником контролю над арештованим майном без скасування арешту.

Якщо майно передається в реалізацію, власник сам може його придбати і стати добросовісним набувачем – у цьому разі арешт з майна знімається. Якщо колишній власник проданого АРМА майна насправді не має відношення до вчинення злочину і провадження буде припинене без конфіскації, то така особа отримає сплачені ним кошти за придбання свого ж майна назад плюс нараховані на них проценти річних (в середньому, від 10 до 15).

АРМА є сервісним органом для правоохоронної системи. Управління майном – це засіб більшої дієвості арештів, інструмент збереження вартості заарештованого майна. Розшук майна – це сервіс для правоохоронців по пошуку майна, яке може бути арештоване. АРМА не відновлює справедливість – це компетенція судів.

Яка процедура повернення майна після скасування арешту?

— Закон про АРМА містить пряму і безальтернативну норму – протягом 3 днів із дня одержання рішення про скасування арешту Агентство зобов‘язане повернути майно власнику. Якщо майно було продано, то АРМА має повернути одержані кошти та нараховані на них відсотки.

У нас був приклад скасування арешту з переданих в управління грошей – ми повернули 92 млн грн та 4,9 млн грн нарахованих процентів.

На етапі отримання ухвали про передачу АРМА може побачити, що ухвала суду про арешт майна чи його передачу Агентству була прийнята з порушенням закону. Що в такому випадку повинне зробити АРМА?

— Агентство отримує звернення прокурора з прикріпленою ухвалою суду про передачу майна у письмовому вигляді. Крапка. Це відправна точка.

Далі документи передаються в Управління менеджменту активів. Починається етап отримання інформації про актив. Ми звертаємося до правоохоронців, щоб отримати від них додаткову інформацію, до реєстраційних органів, щоб отримати усі відомості з реєстрів, звертаємося до власника по документи, які є в його розпорядженні.

АРМА і де-юре, і де-факто зараз не є учасником кримінального провадження. Крім того, Агентство нічого не знає ані про намір прокурора щось передати в Агентство, ані про розгляд клопотання в суді. Хоча ми переконані, що маємо бути учасником хоча в цій вузькій частині принаймні для того, щоб мати можливість відповісти на такі важливі питання:

1 .Чи є об‘єкт таким, яким можна в принципі управляти? Можливо, буде достатньо самого лише арешту?

2. Чи зможе АРМА цим управляти, чи їй потрібні якісь додаткові повноваження чи ресурси? (наприклад, для управління терміналом морського порту). АРМА – це всього лише 130 людей в центральному апараті.

Для цього треба мати можливість донести до суду свою позицію.

Далі, коли АРМА отримує судову ухвалу чи рішення, ми його аналізуємо ЛИШЕ на предмет відповідності вимогам закону до рішення, які ми зобов‘язані виконувати:

- ми повинні переконатись, що арешт існує;

- що він передбачає не лише заборону володіння, але й користування або розпорядження майном. Так, наприклад, у випадку з так званими "недобудовами Войцеховського" арешт було накладено на "незавершене будівництво" (на процес), а не на саму недобудову – об‘єкт незавершеного будівництва. Також ми не прийняли майно ТОВ "Восход Солар", де апеляційним судом було скасовано арешт в частині заборони користування і розпорядження майном (але залишено в силі лише в частині заборони володіння, чого замало для управління):

- це майно має коштувати більше 200 прожиткових мінімумів;

- що арешт накладено з метою забезпечення збереження речових доказів чи конфіскації (спецконфіскації) майна;

- що ухвалу суду супроводжує звернення прокурора, бо майно не може передаватися, якщо це зашкодить меті кримінального провадження (а це може визначити лише прокурор).

Все. Якщо рішення відповідає цим маркерам, ми, відповідно до КПК, зобов`язані його виконувати. Ми не досліджуємо обґрунтованість прийнятого рішення. У цьому коридорі ми, швидше, є певним аналогом виконавчої служби.

Майно, ще до прийняття його АРМою, може бути пошкоджено чи розкрадено. Як ви приймаєте майно? Як оцінюєте його кількісні та якісні характеристики?

— Це справді величезний ризик, який ми усвідомлювали ще на етапі створення АРМА. До нас надходили ухвали, і ми не виявляли майно, яке в них зазначено, або не відповідали його кількісні характеристики. Тому постановою Кабміну про діяльність АРМА встановлюється, що прийняття активів встановлюється актом прийому-передачі, який підписує прокурор і представник АРМА.

Зі зрозумілих причин, ми намагаємося відсунити момент прийняття активу якомога ближче до моменту, коли вже обраний управитель майном, або призначений конкурс з реалізації.

Жодна державна установа не може організувати миттєву охорону, менеджмент і контроль складними об‘єктами. Це може бути і танкер, і вугілля на складах ТЕС, і супутник. Сама процедура визначення охоронної структури при вартості послуг більше 200 грн за законом про публічні закупівлі триватиме мінімум 40 днів.

На практиці є величезна дискреція у термінах прийому майна. У випадку із землями АШАНу в Одеській області майно було реалізовано за лічені дні. У випадку з Братським маслопереробним заводом – майно не передавалося півроку.

— Кожен кейс унікальний. Якщо немає потреби в додаткових перевірках, запитах, експертних дослідженнях, майно може бути реалізовано/прийнято швидко.

Як щодо оцінки?

— Оцінка проводиться вже на етапі передачі майна в управління і є зовсім необов‘язковою на етапі визначення управителя. На практиці ми найчастіше намагаємося провести проведення оцінки після визначення управителя чи розпорядника майна, яких визначаємо за результатами відкритого конкурсу. Тоді за оцінку, яку призначає тендерний комітет, платять уже вони. Це економить кошти.

Чи можуть бути управителем чи розпорядником особи, пов`язані з власником майна?

— Можуть. Єдиним виключенням є дія ст. 170 КПК, яка передбачає забезпечення попередження пошкодження, втрати арештованого майна. Якщо арешт накладено щоб упередити пошкодження чи втрату майна саме від дій власника, АРМА не може передати майно ні власнику, ні пов‘язаним особам. 

У такому випадку правоохоронці прямо забороняють нам вчиняти такі дії, вказуючи на порушення норми КПК. Якщо такого обмеження немає, то призначення управляючим власника майна є єдиним законним інструментом повернути йому контроль над об‘єктом.

Не перевіряючи попередні рішення учасників кримінального процесу АРМА, подекуди, стає інституцією, яка легітимізує незаконні дії на попередніх стадіях розслідування. Як розірвати цей ланцюжок?

— Стати учасником кримінального процесу. Перед судом казати "ні". Або що таке управління не потрібно. Що мине маємо інструментів для забезпечення нормального збереження цього майна.

Ми подали на розгляд відповідний законопроєкт, але проти нього виступили проти і громадськість, і правоохоронні органи, й іноземні донори. За їх логікою, такий інструмент може спричинити інший вид зловживань, коли АРМА буде відмовлятись робити свою роботу. Зійшлись десь посередині: АРМА має стати учасником процесу, аргументувати свою позицію, сказати "ні", але останнє слово залишається за судом. Це розумний компроміс, на мою думку.

Про кримінальні справи та відносини з правоохоронцями

За фактами дій АРМи вже порушено кілька кримінальних проваджень. Це може бути елементом тиску на Агентство правоохоронцями. Як забезпечити незалежність діяльності?

— Правоохоронці не лише можуть, але й активно порушують кримінальні провадження, оскільки зобов`язані це робити за ст. 214 КПК. За кожною публікацією в ЗМІ, де критикуються дії АРМА, можуть порушити кримінальне провадження. Це створює величезний дискомфорт, оскільки поряд з основною функцією співробітники повинні відволікаються на комунікацію з правоохоронцями.

Що можна з цим зробити? Бачу вихід у максимальній прозорості усіх процедур Агентства. Ми плануємо online-трансляції засідань тендерного комітету та викладення записів в Інтернет. Також в планах рекламувати наші продукти, тобто об‘єкти, виставлені до продажу чи в управління. Для цього всередині Агентства буде створено щось на зразок відділу продажу, який буде точково доносити інформацію до потенційного споживача.

Друга опція, яка повинна спрацювати, – це час. Учасники процесу, суспільство і бізнес повинні звикнути до нашої нової функції. При цьому потрібно зважати на те, що наші дії будуть постійно викликати резонанс, адже ми маємо справу з чужим і, як правило, дорогим майном. У цьому контексті я навіть вдячний Міністру юстиції, який одним із перших посадовців такого високого рівня звернув увагу на істотну проблему у роботі АРМА.

В Агентства є лише два коридори дій із арештованим майном: або передавати їх в управління, або передавати його на реалізацію. Управління, в свою чергу, передбачає, що майно потрібно віддати суб’єкту господарювання за договором управління майном і він повинен з ним вести господарську діяльність, причому прибуткову.

З цього прибутку він мусить утримувати майно, одержувати оплату за власні послуги, а решту переказувати до державного бюджету. Але не все майно, що передається в управління АРМА, придатне до господарської діяльності. При чому управління тісно прив’язане до арешту і може припинитись в будь-який момент. Умовно, сьогодні ми одержали ухвалу про передачу майна в управління, але ми не можемо виключати, що вчора вона вже була скасована.

Тому управління арештованим майном в конфігурації закону про АРМА – це чистої води венчурна діяльність з високими ризиками для управителів. Відповідно,зазвичай вони не будуть робити і не роблять капітальних інвестицій в об’єкти управління, бо це просто дуже ризиковано. Сьогодні вони зроблять цю інвестицію, а після завтра треба буде повернути об’єкт.

Відповідно, якщо управляти якимось активом в межах договору управління неможливо, у нас залишається лише один коридор – це продаж. Тому що третьої опції "зберігання заради зберігання" закон про АРМА не містить. Якщо ми будемо просто зберігати майно, яке передається нам в управління, то це буде суперечити закону. Це нецільові витрати державного бюджету і, за великим рахунком,бездіяльність.

Міністр юстиції звернув увагу на цю обставину, і це добре. Але, щоб на ці обставини звернула увагу вся правоохоронна система, потрібна комунікація, роз’яснювальна робота і бажання правоохоронців в такі речі вникати. Тому що зрозуміти це набагато складніше, ніж повірити в те, що продаж якогось об’єкту нерухомості на електронному майданчику, що був переданий в управління АРМА, — це велике зло.

Це сценарій простіший, більш лінійний і в нього простіше повірити, не потрібно заглиблюватися і замислюватись. Саме тому, поряд із прозорістю всіх цих процесів, я думаю, потрібен час. Щоб всі учасники процесу зрозуміли, що таке АРМА, що таке управління, де наші коридори і межі можливостей.

І наостанок скажу про внесення змін до закону про АРМА. Він повний дірок й контроверсійних положень. З ним не приведене у відповідність ніяке законодавство.

У Кримінально-процесуальному кодексі (КПК) ми згадуємося всього три рази: стосовно передачі майна в управління взагалі засновано аналогію із процедурою накладання арешту на майно. Тобто, процедури вирішення питання про передачу майна в управління немає, натомість застосовано аналогію, абсолютно невластивий кримінальному процесу інструмент. Звідси судді по-різному розглядають і вирішують питання про передачу майна в управління.

Саме тому наш законопроєкт передбачає доповнення КПК окремою великою главою, яка детально врегулює повністю всю процедуру передачу арештованого майна в управління.

Ми склали документ під назвою "Біла книга". Що це таке? Кожен елемент, який ми хочемо змінити, подається у формі порівняльної таблиці: як є і що ми пропонуємо з поясненнями, для чого воно потрібно простою людською мовою. Цей законопроєкт уже узгоджений зі Світовим банком, американськими та європейськими експертами і – минулого року – з Реанімаційним пакетом реформ (РПР). Просто внаслідок, м’яко кажучи, досить складних адміністративних процедур погодження проєктів урядових законів він торік погоджувався зацікавленими органами. Але потім змінився уряд, і документ повернули, згідно регламенту. Як наслідок, ми зараз погоджуємо його по другому колу.

Тому відповідь на ваше питання, як забезпечити незалежність діяльності, полягає у наступних пунктах: максимальна прозорість процесів, яку ми тільки можемо забезпечити; час; комунікація з усіма стейкхолдерами і зміни до законодавства. Без цього ніяк.

 

Чи можете ви сказати, з якими правоохоронними органами у вас є справді конструктивна співпраця?

— Філософія АРМА — це філософія сервісного органу, в рівній мірі корисного для всіх правоохоронних органів.

Насправді міжнародні акти та Європейське законодавство визначають певні маркери, якими мають бути цілі, місії органів, подібних до АРМА, але вони в жодному разі не визначають, що за орган це має бути.

АРМА поєднує функцію і розшуку майна для цілей арешту і управління арештованим майном. Є держави, де це два різні органи. Є держави, де є два самостійних органи з розшуку. Наприклад, Іспанія, у якій є один орган з розшуку в межах судової системи і такий самий орган в межах правоохоронної системи.

Коли АРМА як ідея оформлювалось в Україні, зупинились на конфігурації окремого органу державної влади, а не частини будь-якого з правоохоронних структур. Тому що у нас така правова система, де багато правоохоронних органів.

У нас є Національна поліція, СБУ, Фіскальна служба, а нині ДБР, НАБУ і Генеральна прокуратура, яка над усіма. Крім того, окремо маємо Спеціалізовану антикорупційну прокуратуру. Можливо, зараз створиться ще один правоохоронний орган в фіскальній сфери. Плюс, між ними постійно відбуваються зміни в частині повноважень. Так склалося історично.

Отже, розподіл повноважень між правоохоронними органами в Україні — це завжди питання. Тому на етапі конструювання закону розробники запропонували ідею, що АРМА має бути рівновіддаленим від них усіх. Бо, власне, всі преференції будуть у того, "під ким" знаходиться АРМА.

Ця філософія передбачає однаковеwin-winспівробітництво з кожним з правоохоронних органів. Тому ми їх не ділимо на "хороші" чи "погані", "старі" чи "нові", "справедливі" чи "нереформовані". Кожен з них є для нас в рівній мірі партнером.

Якщо подивитись на взаємовідносини із ними в частині розшуку майна та в частині передачі майна в управління, то співпраця з органами виглядає рівномірною. Тобто рівень розуміння і сприйняття наших дій приблизно однаковий, від року в рік він поступово зростає. Спершу ніхто не розумів ніхто, як АРМА мусить працювати. Зараз розуміють дещо краще.

Яким є бачення уряду щодо впровадження ваших законодавчих ініціатив?

— З баченням прем’єрміністра я незнайомий. Втім, вірю, що будь-які благі наміри і конструктивні пропозиції Уряд підтримає. З Міністром юстиції я проговорював ключові положення цього законопроєкту, бо роль міністерства в погодженні урядових законопроєктів величезна: Мінюст наприкінці дає висновок з питань дотримання вимого нормативно-правових актів.

У цілому, є абсолютне розуміння, що закон про АРМА потрібно терміново змінювати. Є багато бачень з приводу стратегічного розвитку функцій АРМА, але є умовно перший пакет термінових змін для того, щоб прибрати протиріччя. Додати, наприклад, функцію зберігання, коли немає сенсу продавати, але неможливо управляти і не можна повернути. Тому я впевнений, що наші ініціативи підтримають.

Не думаю, що нині в Україні хтось на рівні вищого політичного керівництва зацікавлений припинити функцію АРМА. У певній конфігурації вона повинна бути, і вона дає результат.

Лише за перше півріччя цього року ми розглянули вже понад тисячу звернень від правоохоронної системи. Правоохоронцям це подобається. Раніше їм самим потрібно було визначати, де шукати, як отримувати доступ до джерел, витрачати на це час, знаходити людей, які мають розуміння, як працюють реєстри.

Але питання не лише в реєстрах, але ще в міжнародній взаємодії. Зараз достатньо направити один аркуш до АРМА з запитом про розшук майна, встановити строк в 3 дні, і АРМА використовує весь свій розшуковий арсенал для того, щоб виявити майно. Ми авторизовані у 4 найбільших світових мережах по транскордонному обміну інформацією про розшук майна для цілей арешту.

Про розшук активів

Яким об’єктом, який ви розшукали, ви пишаєтесь?

— Я не маю права цього казати, тому що на всі запити правоохоронної системи по розшуку майна повністю від початку і до кінця розповсюджується таємниця досудового розслідування.

Тобто ви знайшли і передали цю інформацію правоохоронцям?

— Виключно запитувачу. А далі правоохоронний орган вирішує, що з цією інформацією робити. Нормальній, логічній хід подій - взяти цю інформацію, скласти клопотання про накладання арешту і піти до суду. Але це їх дискреція, тому що, в принципі, цю інформацію вони можуть використати якось інакше або піти до суду не сьогодні, а через тиждень. Або ініціювати накладення арешту не на все, що ми знайшли, а на частину.

Звичайно, мені відомо про такі цікаві обставини розшуку майна або такі наші знахідки, які можуть тягнути на ефектний сюжет. Але ми не маємо права цього розголошувати. Весь негатив в мережі про АРМА стосується функції управління і жодним чином не зачіпає розшук.

Ми цим пишаємось.

Але, можливо, вже після того, як є вирок, може, варто розказати про вашу роль в частині розшуку цих активів?

— Я думаю, що нам потрібен певний окремий алгоритм взаємовідносин з правоохоронними органами для того, щоб вони нам дозволяли розголошувати інформацію про арештоване майно, яке спершу знайшли саме ми.

У випадку із землею, яка була передана АРМА і протягом 5 днів її продали, де тут був той критерій, що цю землю не можна передати в управління?

— Перше застереження — мені недоцільно коментувати кожен конкретний кейс, тому що я не володію кожним нюансом ані в кейсах управління, ні в кейсах розшуку. Друге — мені відомо, що цим питанням займаються правоохоронні органи, тому, як мінімум, мені не правильно це коментувати в ЗМІ.

А якщо без прив’язки до кейсу.

— Якщо говорити взагалі про землю, як про об’єкт, то знову таки повернемось до двох коридорів нашої функції управління.

Управління арештованим майном – це передача майна управителеві на підставі договору управління. Це має бути суб’єкт господарювання, який повинен з таким об’єктом управління вчиняти господарську діяльність, на цьому заробляти, нести всі витрати на утримання майна, отримувати винагороду за це і генерувати додаткові надходження у державній бюджет. Причому таке управління може припинитись будь-якого дня.

Цей факт вже заперечує можливість капітальних інвестицій.

Моделюємо ситуацію пошуку управителя на управління з метою отримання прибутку з земельної ділянки. Мені не видається це перспективним. Тому що земельна ділянка передбачає її використання за певним цільовим призначенням — це вимоги Земельного кодексу.

Якщо земельна ділянка призначена для чогось одного, то користуватись нею у інший спосіб — означає порушувати законодавство. І навряд чи ми можемо такі дії визнавати належними.

У мене особисто не виникає певної моделі,при якій  у нас може з’явитися черга охочих стати управителями земельних ділянок, хіба що це землі с/г призначення. Бо треба буде якось на ній заробляти, сплачувати земельній податок, забезпечити її охорону, отримувати якусь частину винагороди собі і щось переказувати в бюджет.

Як на мене, це певна колізія. І тут треба мати або окрему функцію зберігання просто заради зберігання, або просто на законодавчому рівні виключити такі об’єкти з опції передачі в управління. І це певною мірою є зоною відповідальності правоохоронної системи, яка ініціює передачу в управління чогось подібного. Умовно кажучи, це запустити комбайн на поле квітів і потім говорити, що пейзаж став поганим. Якщо певний об’єкт не потребує продажу і ним неможливо управляти, постає велике питання, навіщо його передавати в управління?

Також постає питання, як вирішувати питання доцільності передачі землі в управління у суді. Адже, якщо ми говоримо про те, що будь-яку земельна ділянка потрібно убезпечити від її втрати, пошкодження, продажу, то чому не підходить просто арешт?

Арешт забороняє її відчужувати. Арешт має абсолютний характер, тобто він розповсюджується не лише на власника, а взагалі на всіх. Будь-хто не має права підходити до неї . І, як на мене, якщо мова йде про земельну ділянку, то при першому наближенні вони не потребують функціоналу АРМА.

Приміром, одного разу АРМА передали земельну ділянку посеред Карпат. Її було важко навіть фізично знайти. Вона як була там тисячу років, то, скоріш за все, і залишиться там ще на тисячу років. Це колізія.

Те, що стосується обставин безпосередньо продажу конкретних земельних ділянок, то тут варто наголосити на декількох речах.

Перше, продає реалізатор, а не АРМА. Що стосується оцінки, то вона визначає стартову ціну продажу, а не ціну реалізації. Останню формує аукціон.

Питання в цій частині може бути до репрезентативності учасників, це питання до промоції, поширення цієї інформації. Тут можна погодитись, що Агентству треба ретельніше працювати з рекламою. Але дуже важливо не плутати стартову ціну і ціну реалізації.

Був досить гучний кейс в ЗМІ стосовно виставлення на продаж квартири на Кловському узвозі. Заголовки інформували, мовляв, АРМА продає величезну квартиру лише за 1 млн грн. Ми зупинили цей продаж і почали заглиблюватись в суть цієї справи. Запросили у реалізатора перелік учасників і ті ставки, які були ними зроблені, серед них була ставка вже у 19 млн грн. Тобто це ні як не 1 млн гривень.

Можливо, це менше ніж ринкова вартість такої квартири без арешту. Проте, що тут дуже важливо, це не проводити паралелі між ціною реалізації арештованого майна і ринковою вартістю аналогічного майна. Тому що у майна, продаж якого організовує АРМА, своя ринкова вартість і свій ринок. Ми єдині, хто продає чуже майно.

Коли ми продали чуже майно, далі покупець має сплатити вартість, підписати договір купівлі-продажу і наступним кроком йти в суд й просити його скасувати арешт.

Для цього в суд має прийти прокурор і підтримати скасування арешту. І лише за таких умов суддя приймає рішення про скасування арешту, видає ухвалу, і щасливий покупець йде і знімає обтяження в реєстрах.

Але на практиці це буває по-різному. Подається клопотання, але не розглядається місяцями. Суд готовий розглядати, але не з’являється прокурор. Пригодить прокурор з запереченням, і суд відмовляє у скасуванні арешту. В такому випадку новий добросовісний набувач, абсолютно нещасливий, пред’являє до нас позов про розірвання договору купівлі-продажу.

Тому це таке собі "придбання з умовою". І порівнювати арештоване майно АРМА з майном, яке продає перший власник з розміщенням оголошень на усіх відповідних сайтах або через ріелторів, неможна. Це теж потрібно розуміти, інакше стаємо об’єктом маніпуляцій, до яких часто вдаються ті, хто зацікавлений, щоб майно не було продано.

Протидія роботі АРМА – це завжди поєднання декількох елементів протидії. Це юридична площина, де ми завжди за змагальність. Фізична площина, коли фізично не пускають в певні об’єкти або винаймаються силові групи, щоб нам не дати потрапити на об’єкт. І комунікативна площина.

Якщо нас фізично не пускають, на у такому випадку ми користуємось меморандумом взаємодії з національною поліцією. Він передбачає точкове залучення силових елементів поліції для цілей передачі майна і у випадку, якщо управителя фізично усунули з об’єкту. Але він не передбачає функцію цілодобової охорони.

Тому на практиці виявляється, що управління житловою нерухомістю в умовах, коли власник налаштований на супротив, це абсолютно неефективна історія. Бо треба знайти орендаря, який погодиться жити в помешканні, розуміючи, що будь-якого дня йому необхідно встати і піти.

Також такого орендаря група молодиків може "викинути" з квартири. Про інцидент швидко дізнається ринок. Складається тверде переконання, що управитель пропонує квартиру, з якої можуть "викинути".

Після тогошанс знайти орендаря стає ще примарнішим. Витрати на відновлення замків, поточний ремонт й виїзд охорони.. все це обтяжує управління і, відповідно, зменшує фінансову ефективність такого управління. Це є наші реалії, і це треба сприймати як даність. Але не всі це усвідомлюють. 

А от чого не варто робити? Блокувати роботу Агентства. Бо як би на нас не тиснули, ми не маємо права зупинятись. В АРМА відсутня опція не управляти майном або не виявляти його, бо, мовляв, "на нас тиснуть". Так, ці процеси деморалізують колектив, електризуютьвзаємини. Хтось збирається звільнятись, при цьому "зливаючи" в мережі негатив про АРМА. Втім, ми повинні продовжувати управління. І тому, за великим рахунком, в тиску немає сенсу.

Чому в Інтернеті багато негативу про АРМА? БоАгентство знаходиться в кінці ланцюгу подій. І при цьому незрозуміло, з яких причин суд приймав рішення; незрозуміло, хто з прокурорів і з яких причин ініціював передачу майна в управління. Історія все це замовчує, а на видноті лишається лише АРМА, яке абсорбує весь негатив.

В основі всього управління арештованим майном завжди є якийсь конфлікт. Одна зі сторін конфлікту (заявник) ініціює арешт, далі передачу в управління ініціює прокурор, який вірить в якусь історію. І, відповідно, завжди є незадоволений. Який завжди буде позиціонувати себе як потерпілий.

Були випадки, коли, знаходячись посеред такого конфлікту, ви самі були заявником до правоохоронних органів?

— Звичайно. У випадку, якщо є протидія управлінню фізичного характеру (крадіжки обладнання чи іншого майна), ми обов’язково звертаємося до правоохоронних органів.

Один з яскравих прикладів — це протидія управлінню двома електроцентралями у Львівській області. Там мало місце викрадення обладнання і його руйнування, як ми це зазначаємо, невстановленими особами (бо ми не орган слідства, але нам відоме коло інтересантів).

Зазвичай, все починається з конфлікту, і все закінчується тоді, коли він вичерпується. А завершується він, зазвичай, не з продажем чи поверненням майна, а коли сторони між собою домовляються про його припинення.

Тоді зазвичай припиняються і кримінальні провадження, і негатив навколо передачі в управління. З’являється конструктив і діалог на рівні юристів. Починається обмін конструктивними ідеями, конфлікт припиняється.

В АРМА були кейси, коли у ЗМІ "штормило", а наступного дня – незвична тиша. Це маркер того, що сторони конфлікту домовились. Але весь цей негатив залишається в мережі і кидає на нас тінь. Ми працюємо з конфліктним, дорогим майном, тому АРМА завжди буде винуватим. Бо якусь зі сторін конфлікту воно не буде задовольняти.

Це великий виклик для нашого комунікативного напрямку. Я розумію, що стандартними інструментами, статтями, брифінгами, новинами неможливо відповідати на наявний обсяг негативу. Ми можемо поступово пояснювати кожен проблемний кейс, але це час. І – на іншому кінці дроту – має бути готовність контрагентів все це вислухати.

Втім, ми вже відзначили двохріччя АРМА. Це значить, що Агентство інституційно оформилось і вже готове ділитись досвідом з іншими країнами.