Вікторія Берещак: Владі треба брати на олівець успішні приклади комерційних шкіл

Бізнес
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Головний біль української столиці – гостра нестача місць у дитячих садках та школах. Місцева влада знає про проблему. Нещодавно мерія звітувала, що за  останні кілька років вони збудували і реконструювали 8 шкіл та 27 дитсадків. Але цього замало – дитяче населення столиці зростає швидше, ніж поява нових приміщень для базової освіти, тому доводиться максимально "утрамбовувати" наявні навчальні заклади, як рукавичку.

Про обсяг дефіциту дитсадків та шкіл, вартість їх будівництва та роль у цьому процесі девелопера БІЗНЕС говорив із Вікторією Берещак, експертом ринку нерухомості.

– Оцініть, який наразі дефіцит садків та шкіл у Києві? 

– Питання про дефіцит завжди викликає неоднозначні суперечки, адже це не лише про кількість прописаних мешканців, а й про людей, які орендують житло. Враховуючи кількість переповнених класів і груп, а також їхню нумерацію до останніх літер алфавіту, себто спробу "розтягнути" навчальні заклади різними способами, а також оцінивши ситуацію в різних районах Києва, можна з впевненістю казати: наразі одночасно мають почати будувати не менше понад 100 садочків і близько 100 шкіл на 500-1000 осіб, готових за потреби підлаштуватися під різні форми освіти (позаудиторну, екстернат тощо).

– Хто несе відповідальність за деградацію системи дошкільної та шкільної освіти Києва?

– Складне питання. Якщо ми говоримо саме за систематичне невирішення і відкладання питання з новим закладами дошкільної та шкільної освіти, то відповідальність на райрадах, а відтак – на місті. Деякі активні громадські діячі заявляли про те, що це справа девелопера, який забудовує район, ущільнюючи його. Але, спираючись на законодавчу базу і враховуючи українську реальність, це не так. Як показала історія кількох забудовників кількарічної давнини, передати дитячий садок на баланс місту практично нереально. Таким чином, девелопер, побудувавши дитсадочок у житловому комплексі, повинен знайти адекватного приватного оператора, щоб здати йому в управління приміщення і гарантувати мешканцям якісну систему освіту.

Незважаючи на усі перепони, багато девелоперів в столиці вже приділяють увагу повноцінній дитячій інфраструктурі, як то вбудовані садки, центри розвитку дитини, позашкільні навчальні заклади тощо. Серед забудовників, які піклуються про освіту та дозвілля найменших мешканців комплексів, –компанії "Інтергал-Буд", Edelburg Development, Saga Development, Perfect Group та інші.

Ваша оцінка, повне скасування пайового внеску з 2021 року стимулюватиме столичних забудовників розвивати у своїх житлових проєктах дитячу соцінфраструктуру? Якщо ні, то що стимулюватиме? 

– На жаль, пайовим внеском садочки і школи у нас практично не будували. Зрозуміло, що просто фінансового ресурсу не вистачило б на велику кількість навчальних закладів, проте є цілком реальна альтернатива. Потрібно перетворити процес будівництва таких об’єктів в успішний приклад державно-приватного партнерства. Можливо, девелоперу, який береться побудувати для району (а не тільки для свого ЖК) повноцінну загальноосвітню школу, надати пільгове оподаткування, преференції у підключеннях до мереж або земельні ділянки. Такі домовленості мають бути прозорими із чітко окресленими юридичними сторони договірних відносин. Переконана, що в такому випадку виграє і район, і девелопер, і влада. 

– Скільки садків та шкіл наразі будують столичні забудовники?

– Важко сказати, бо деякі проекти одразу не заявляють про дитячий садок, але передбачають таке місце під вбудований дошкільний заклад. Орієнтовно приблизно до 20 садків наразі озвучені і реалізуються. 

Варто зазначити, що для девелоперів наявність закладів освіти у власних ЖК – це необхідна конкурентна умова, щоб вкрай перебірливий покупець надав перевагу не сусідньому, а їхньому житлу. Сьогодні житлові проєкти конкурують концепціями і середовищем існування, де садочки і школи відіграють не останню у роль, як маркери прийняття рішень для покупця.

– Скільки коштує побудувати садок на 100 осіб?

– Це залежить від технічних характеристик приміщень, використаного оздоблення та обладнання. У середньому ціна стартує від 50 млн грн. Це той мінімум, який корегується від потреб девелопера або міста.

– Скільки коштує побудувати школу на 1000 осіб?

– Не менше 200 млн грн. Це просто коробка з мінімальними технічним оснащенням. Якщо ми говоримо про хорошу сучасну школу, де класи оснащені потрібною технікою і правильними меблями, то цю суму треба помножити удвічі, а то й утричі. У Києві є приватні освітні заклади, на будівництво яких витратили $15-20 млн, якість освіти та черги до них говорять самі за себе – попит на такі школи високий. Хоча ціна далеко не по кишені багатьом українцям. Я вважаю, владі треба брати на олівець успішні приклади комерційних освітніх проєктів за підходами, техніками, інноваційністю і витрачати значно більше на освітні проєкти, пропонуючи доступну, але сучасну школу.

– На скільки будівництво садка та школи піднімає собівартість квадратного метру житла?

– Це залежить від багатьох чинників. Будівництво садка хоча б на 100 місць піднімає собівартість лише в купі з іншою дитячою інфраструктурою (клубом дитячого дозвілля, тематичними майданчиками, спортклубом з басейном і для малюків тощо) приблизно на 5-7%. Школа може підняти собівартість квадратного метра і на 10-20%. Узагалі суттєво собівартість квадрата освітній проєкт може підняти лише в комплексі з багатофункціональною інфраструктурою, де в концепції передбачена комерційна, офісна та торгово-розважальна складові, а також цікаві сервіси та еко-ініціативи.

Цю тезу підтверджує такий приклад: школа в проєктах компанії KAN Development коштує від $10 млн. Думаю, це лише бюджет на будівництво, без закупки меблів та техніки. А інвестиції в школу "під ключ" фактично складуть 250-400 млн грн. У проєкті передбачено три ланки освіти – садок, початкова школа та гімназія.

Квадратний метр житла KAN Development коштує наразі  26,6-41,5 тис. грн, що значно перевищує середній показник цін на житло комфорт-класу. При цьому, як стверджують в самій компанії, попит на їхні квартири зріс. Думаю, покупці розуміють, за що переплачують. Це формат "місто в місті", де, окрім освітньої інфраструктури, є багато інших об’єктів.

–  Нещодавно мер Києва презентував проект Генплану столиці. Згідно із презентацією, протягом 20-річного періоду планується забезпечити місто 45 тис. місць у дитячих садках, 67 тис. місць у школах. Оцініть, чи актуальні такі показники щодо потреби Києва у дитсадках та школах? Чи відповідають ці цифри вимогам часу?

– Місто, яке поступово обростає новими мікрорайонами житлових масивів, вже зараз відчуває головний біль від дитячого питання. Воно, як на мене, стало в рази актуальніше за проблему відсутності парковок. При цьому, девелопери не збавляють темпів своєї активності і націлюються саме на комплексну забудову (часто квартального типу або формату місто в місті). В обох цих типах житла є, як правило, свої навчальні заклади, найчастіше садочки, проте вони не завжди з суб’єктивних чи об’єктивних причин можуть покрити дефіцит місць.

Що стосується нового проєкту генплану Києва на найближчі 20 років, то його радше варто розглядати, як дорожню мапу міста, яка може корегуватись залежно від потреб часу. Відповідно до проєкту, протягом цього періоду планується забезпечити місто 45 тис. місць у дитячих садочках та 67 тис. місць у школах. Думаю, ці цифри будуть змінюватися з урахуванням девелоперської активності та показника народжуваності, міграції родин з дітками.

Але, якщо озвучена цифра є мінімальною кількістю місць, які місто собі взяло на олівець побудувати, то це вже добре. А якщо йдеться про виключно комунальні заклади – ідеально. Справа не у безкоштовній освіті, а у виборі й достатньої кількості альтернатив.

Наталія Шевченко