Эпоха возрождения

Эпоха возрождения
934

В советскую эпоху украинские замки и окружающие их парки пришли в полный упадок. Теперь в истории дворцов может начаться новая глава. БИЗНЕС оценил инвестиционную привлекательность и будущее украинских замков и дворцов

На территории Украины издавна существовали сотни уникальных замков и дворцов, хранящих истории и тайны многих поколений. Их появлению способствовало геополитическое расположение страны на перекрестке торговых путей.

Туристический интерес к таким объек­там не спадал никогда. Но если в Европе происходит постепенное “осовременивание” исторических зданий, которые все чаще перевоплощаются в коммерческую и жилую недвижимость, то многие украинские замки и крепости превращаются в груды камней.

Однако надежды есть. Хотя и не на государство, которое минимально инвестирует в содержание украинских памятников архитектуры, а на частных иностранных инвесторов. В последнее время Европа начала проявлять инвестиционный интерес к возрождению этих объектов.

Так, в апреле Хустский горсовет (Закарпатская обл.) обнародовал информацию о включении развалин Хустского замка в грантовую программу международного сотрудничества с Венгрией.

В это же время о намерении вложить $10 млн в реконструкцию Червоногородского замка и костела, что в Тернопольской области, заявили польские инвесторы. БИЗНЕС решил оценить инвестиционную привлекательность и будущее замков и дворцов.

Что имеем
По сравнению с Европой, где замки и дворцы имели постоянных собственников и передавались по наследству, в Украине все замки были национализированы и переданы различным предприя­тиям и организациям, которые использовали их под склады, санатории, диспансеры, хозяйственные, административные помещения и т.п. Ввиду отсутствия средств на их содержание Украина за последние 20 лет потеряла около 50% объектов исторического наследия.

Точное количество фортификационных сооружений и дворцов на территории Украины исследователи назвать затрудняются. Высказываются предположения, что их примерно 3 тыс.

По словам Ларисы Римар, директора Тернопольского информационно-туристического краеведческого центра, на государственном учете находятся около 1,7 тыс. памятников архитектуры (замки, дворцы, крепости, усадьбы). В реестре Министерства культуры упоминаются 75 замков и крепостей национального значения.

Общее количество объектов местного значения — около 300. Из всех замков “крышу над головой” имеют всего 25 объектов. Примерно треть представляют полуразрушенные здания с помещениями, а остальные — бесхозные руины, которые растаскивают на строительный материал.

Счастливчики
Уцелевшие объекты удалось сохранить благодаря либо добросовестным балансодержателям (например, закарпатский замок Шенборнов является изюминкой санатория Укрпрофздравницы “Карпаты”), либо национальным историко-архитектурным заповедникам и галереям, созданным на базе нескольких национализированных замков, арендуемых у государства, которые содержат и реставрируют памятники за счет скупого бюджетного финансирования.

Так, Национальный заповедник “Замки Тернопольщины” взялся решать проблемы, связанные с функционированием 11 объектов, шесть из которых находятся в аварийном состоянии. А три замка во Львовской области (Олесский, Золочевский и Подгорецкий) являются музеями “Львовской галереи искусств” (далее — ЛГИ).

Долгое время ее возглавлял Борис Возницкий, которому за 30 лет на голом энтузиазме удалось собрать по развалинам замков коллекцию артефактов и ежегодно привлекать для спасения всех замков Львовщины около 15 млн грн.

Но эти средства настолько незначительны, что на реставрацию и создание интерьера Олесского замка ушло пять лет, Подгорецкого — 12, Золочевского — 24 года. Сейчас эти замки входят в наиболее популярный в Украине туристический маршрут “Золотая подкова Львовщины”.

Крупно повезло дворцовому комплексу “Жолковский” во Львовской области, на базе которого действует историко-архитектурный заповедник. В 2003 г. (к 400-летию предоставления г.Жолкве Магдебургского права) власти выделили на реконструкцию исторической части города 66 млн грн., из которых 25 млн грн. было направлено на реконструкцию замка, оборонных валов и парка.

“В прошлом году на реставрацию Збаражского замка нам выделили около 9 млн грн., которые мы потратили на восстановление второго этажа. Но это единичные случаи”, — посетовал Руслан Пидставка, заместитель директора заповедника “Замки Тернопольщины”. Последние пять-шесть лет государство финансирует только фонд оплаты труда.

Сложности приватизации
Учитывая отсутствие денег, власти решили спасать замки путем передачи их в частную собственность и концессию. Однако эта идея в Украине пока не прижилась. Согласно Закону “О Перечне памятников культурного наследия, которые не подлежат приватизации”, в этот перечень входят всего 25-30 замков и крепостей. Поэтому формально приватизация большинства замков возможна.

Другое дело, что приватизация памятников культурного наследия осложняется размытыми механизмами, ограничениями и прочими барьерами. В частности, эксплуатировать такие объекты разрешается только при условии проведения ремонтных и реставрационных работ.

Для чего необходимо разработать проект и пройти запутанную процедуру согласований с местными властями, органами архитектуры, охранами культурного наследия, реставрационными организациями и т.п. На что придется потратить около двух лет и не менее 300 тыс.грн. И еще пять лет — на воплощение проекта в жизнь.

Согласно законодательству об охране культурного наследия, владелец обязан сохранить аутентичность объектов, что не позволяет вносить изменения в архитектуру и планировку помещений (переносить стены, проводить коммуникации, использовать современные материалы и т.п.).

Это существенно сужает возможности использования объектов, например, под гостиницу или spa-центр. По приблизительным подсчетам экспертов, только консервация развалин обойдется минимум в 5 млн грн.

К примеру, для проведения первоочередных реставрационных работ в Свиржском замке необходимо 30-35 млн грн. А для Подгорецкого замка и Хотинской крепости эту сумму можно смело умножать на 10. И когда они окупятся — непонятно.

Кроме того, в ряде случаев юридическое оформление сделки осложняется отсутствием информации о прошлом пользователе объекта. Но и это еще не все. При отчуждении объекта культурного наследия определить инвестиционную стоимость по обычным методикам и рыночным меркам сложно ввиду отсутствия в Украине узкоспециализированных профессионалов.

Ведь инвестстоимость зависит от степени разрушения объекта, его исторической ценности, архитектурных особенностей, археологической составляющей и других факторов.

В действующем законодательстве также отсутствуют жесткие ограничения для собственников в отношении сохранности памятника. Не говоря уже о механизме изъятия памятника в случае невыполнения владельцем охранного договора.

Зачастую бизнесменам замки интересны как объект перепродажи или использования прилегающей территории. Поэтому законодательство в этой сфере нарушается на каждом шагу.

Например, епархия УАПЦ уже десять лет не может начать реконструкцию в переданном ей в аренду Червоноградском замке, поскольку чиновники Залещицкой райгосадми­нистрации Тернопольской области блокируют передачу в аренду 72 га участка.

В результате, по словам Ярослава Пелехатого, начальника отдела охраны исторического наследия управления культуры Тернопольской облгосадминистрации, в замке обрушилась одна из башен.

Известны случаи, когда отдельные владельцы не пускали на объект никого, включая специалистов по охране памятников культурного наследия, мотивируя отказы неприкосновенностью собственности.

Владимир Пшик, заместитель директора “Львовской галереи искусств”, вспомнил случай с дворцом XVIII-XIX вв., который в 2003 г. был продан Киевским управлением санаториев частному покупателю всего за 205 тыс.грн.

В итоге, из 30 античных скульптур и мраморных рельефов XVII в. общей стоимостью минимум $4 млн там уцелели только четыре. Через шесть лет этот объект был перепродан за 460 тыс.грн. и сменил еще одного собственника, который планировал создать музей и ввести его в эксплуатацию в 2013 г. Однако помешал кризис, и восстановительные работы были заморожены.

Пожалуй, единственным, доведенным до завершения примером передачи таких объектов в частные руки является замок “Сент Миклош”, который находится неподалеку от Мукачево. Еще в 2001 г. его приобрел художник Иосиф Бартош, который размес­тил там картинную галерею общественной организации местных художников.

Но сам г-н Бартош не считает замок высокорентабельным коммерческим проектом. Как и народный депутат Ольга Богомолец, построившая собственный замок-музей на руинах мельницы в Радомысле для экспозиции 5 тыс. икон из собственной коллекции.

Спасительная концессия?
Основной вопрос в случае передачи подобных объектов в концессию касается условий их приобретения. Закон о концессиях не устанавливает и четких критериев расчета концессионных платежей, а лишь содержит отсылку на то, что такой расчет должен осуществляться на основании общей методики, утвержденной Кабинетом министров еще в 2000 г. Но для замков она не подходит.

Даже если концессионные платежи окажутся невысокими, инвестор не может взять ипотечный кредит на реставрацию и реконструкцию объекта. И все время будет вкладывать свои кровные. Поскольку часть хорошо сохранившихся замков не подлежит приватизации, а взять их в концессию возможно только по специальному решению Кабмина, инвесторы, по понятным причинам, не проявляют к ним интереса.

Кроме того, из перечня потенциально интересных объектов выпадают не менее 20 замков и дворцов, имеющих парковые зоны. Поскольку, согласно законодательству, объекты социально-культурного назначения в рекреационных зонах не могут выступать предметом концессии.

Это сужает круг привлекательных замков. Другие объекты (находящиеся в глуши, используемые организациями, разрушенные и не интересные в коммерческом отношении и т.п.) тем более мало интересны. Во всяком случае, чиновники на местах уверяют, что сейчас желающих взять любые замки и дворцы в концессию нет.

Отталкивает инвесторов и первый негативный опыт. Чтобы спасти наиболее ценные замки от разрушения, в ноябре 2007 г. Кабмин в качестве эксперимента разрешил передачу в концессию двух привлекательных замков в Старом селе и Свирже и дворца в Тартаке (Львовская обл.), которые были запрещены к приватизации.

В 2010 г. в преддверии проведения Евро-2012 удалось найти желающих на два объекта. Передачу Свиржского замка блокировал Союз архитекторов Украины, которому он достался в наследство от Союза архитекторов СССР. Развернувшиеся там масштабные восстановительные работы так и не были закончены.

“Мы разработали проектную документацию, но на дальнейшие работы не хватило средств”, — сказал в свое оправдание руководитель областной организации Союза архитекторов Украины Олесь Ярема.

Кому повезло с новыми собственниками — продвинулись дальше. В 2010 г. львовский ресторатор Михаил Рыба, ставший концессионером замка Острожских в Старом Селе, планировал вложить в восстановление объекта 300 млн грн. и превратить его к 2015 г. в центр семейного досуга и фестивального движения.

Но де-факто ситуация совсем иная. Новый хозяин дворца в Тартаке, предприниматель Игорь Новосад называл более скромную цифру — 100 млн грн., и оценил первоочередные вложения в $3 млн.

Участники концессионного конкурса обязались изготовить проектно-сметную документацию и осуществить полный комплекс консервационных и восстановительных работ с сохранением планировки, фасадов и обустройством инженерных коммуникаций. Несмотря на попытки привлечь соинвесторов из Украины и Польши и быстро заработать на фестивалях, экскурсиях и болельщиках Евро-2012, эксперименты оказались провальными.

Если Старое Село еще принимало по две-пять групп в день, то желающих ехать в Тартак по бездорожью не оказалось. Состояние объектов ухудшилось. Поэтому власти расторгли концессионное соглашение в Тартаке и, по словам Игоря Амбицкого, начальника отдела охраны исторического наследия Львовской облгосадми­нистрации, намерены сделать это в Старом Селе.

А заодно ищут концессионеров для замка в Свирже, надеясь после этого расторгнуть договор аренды с настоящим балансодержателем, который сидит на объекте как собака на сене.

Цена вопроса
Предпринимателей смущают не столько барьеры при работе с исторической недвижимостью, сколько масштаб инвестиций и их возврат. По словам Владимира Пшика, ежегодно замки “Золотой подковы Львовщины” посещают 100-120 тыс. туристов.

Если каждый из них оставляет в замке 10-30 грн. за входной билет, замок зарабатывает около 3 млн грн. в год. Безусловно, при такой ценовой политике окупаемость вложений вызывает много вопросов.

Поэтому, чтобы извлечь прибыль, инвестору необходимо расширять перечень услуг и повышать привлекательность объекта. В этих целях ЛГИ отдала часть территории и помещений Золочевского замка в аренду торговцам сувенирами и ресторатору.

А в бывшем доме управляющего создала мини-гостиницу на 30 мест (стоимость проживания — 100-150 грн./сутки). В свою очередь, за территорией объектов галереи власти обустроили места для парковок, реализации сувениров и изделий народных промыслов.

Как результат, по словам туроператоров, за два последних года спрос на этот маршрут в пять раз выше, чем на другие.

Сейчас эти замки не успевают обслужить всех желающих. Чтобы распределить турпоток, ЛГИ намерена включить в “Золотую подкову” замки в Жолкве и Подгорцах. Это позволит разместить на их базе имеющиеся в запасниках экспонаты и создать в замковых парках генерирующие прибыль зоны отдыха, аттракционы.

Такой подход, по мнению г-на Пшика, может стимулировать новых концессионеров к совместной реализации проектов, когда инвестор создает архитектурную “оболочку”, власти обустраивают инфраструктуру, а музейщики создают там соответствующую обстановку.

Второе дыхание
Учитывая, что большинство исторических мест расположены вдоль транзитных магистралей в Ривненской, Волынской и Тернопольской областях, которые исторически интересны для поляков, белорусов, венгров и украинцев, ­Андрей Куделин, директор частной компании “Институт городского гражданского проектирования “МіськЦивільПроект”, предлагает более комплексный подход.

Сейчас эта компания, заручившись поддержкой местных властей, реализует пилотный проект европейской системы так называемого транзитного туризма.

Так как туристы не задерживаются в исторических местах на ночевку, уцелевшие замки следует превращать в музейно-рекреационные комплексы и архитектурные экспонаты с серией мелких функций (туристического, музейного, общепитовского, развлекательного характера) для обслуживания “однодневных” туристов.

“Для этого мы планируем определить направления использования объектов, формы их реставрации и размещения сопутствующей инфраструктуры.

Если на маршруте будет много объектов, где можно поесть, посмотреть на замки, посетить аттракционы и т.п., то времяпрепровождение туристов станет более разнообразным. Бизнесмены будут понимать перспективы и мыслить более стратегически, а туроператоры получат сеть интересных объек­тов”, — пояснил г-н Куделин.

Так что если такой подход сработает, вполне возможно, что через два года у концессионеров в этих регионах откроется второе ­дыхание.

Замковая экономика
На согласование разрешений на реставрацию замков в различных организациях понадобится не менее 300 тыс.грн. и двух лет. Еще пять лет нужно для реализации проекта.

Консервация развалин обойдется минимум в 5 млн грн.

Проведение первоочередных реставрационных работ обойдется не менее 30-35 млн грн.

Кроме того, в ряде случаев юридическое оформление сделки осложняется отсутствием информации о прошлом пользователе объекта. Но и это еще не все. При отчуждении объекта культурного наследия определить инвестиционную стоимость по обычным методикам и рыночным меркам сложно.


Зарубежный опыт
В Европе инвесторы предпочитают не заключать договора концессии, а покупать замки, что рассматривается как выгодное вложение средств. Ведь в условиях ограниченного рынка замки ежегодно дорожают на 5-6%.

А цена отреставрированного объекта может превосходить затраты на покупку и реконструкцию на 30-40%.

Стоимость неухоженных объектов начинается от $300 тыс., а средняя стоимость замка достигает $2-4 млн. Самые доступные по цене объекты можно приобрести в Польше и Чехии, а самые дорогие — в Великобритании.

Наиболее популярными считаются замки во Франции, где преимущественный интерес представляют объекты замкового типа площадью 0,3-2 тыс.кв.м с виноградниками и налаженной инфраструктурой производства. Покупатели такой недвижимости сразу становятся собственниками продукции и винных брендов.

Что касается объектов, находящихся под охраной государства, в Польше, например, инвестор может получить такой замок почти бесплатно, под обязательство его реставрации.

Но при этом он должен иметь согласованный план реконструкции, осуществляемой под жестким надзором структур, имеющих право наложить штрафы и вернуть памятник государству. Стоимость реконструкции объекта составляет 2-3 тыс. у.е. за 1 кв.м, что в 1,5 раза дороже обычной.

Купить пристанище герцогов и баронов, в отличие от Украины, не сложнее, чем городские апартаменты. При этом объекты могут быть восстановлены и отремонтированы по желанию будущего владельца замка с применением современных материалов и оборудования.

Но почти 90% замков используются как музейно-туристические комплексы. При этом стоимость входных билетов обычно составляет $10-15.

При посещении нескольких замков она может быть вдвое меньше. Основной доход приносят групповые экскурсии. Например, в замках Луары он составляет $80-700 за экскурсию в зависимости от размера группы.



Последние новости: