Полноценный due diligence — фактор успешной агроинвестиции

Полноценный due diligence — фактор успешной агроинвестиции
431

Оксана Крыжановская, адвокат, партнер юридической компании Alexandrov&Partners

Как известно, в Украине отсутствует полноценный рынок земли из-за моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения.

Поэтому основной механизм аккумуляции земель в Украине иностранными инвесторами — покупка корпоративных прав сельскохозяйственных предприятий, имеющих заключенные договоры аренды и (или) другие договоры правового пользования земельными участками.

Однако, прежде чем вложить средства в любой актив, каждый иностранный инвестор желает сделать все для того, чтобы его инвестиции были эффективными и максимально защищенными.

Как этого добиться? Не покупать “кота в мешке” и провести комплексную юридическую экспертизу активов (due diligence) интересующего объекта, что позволит максимально оценить существующие риски правового и финансового характера и фактически получить полноценную рекомендацию — стоит вкладывать средства или нет.

По общему правилу, в рамках проведения полноценного due diligence подробно рассматриваются:
  • порядок создания и деятельности предприятия путем анализа уставных и регистрационных документов;
  • имеющиеся судебные споры, ипотеки, залоги или аресты имущества предприятия и дочерних компаний;
  • подтверждающие документы на земельные участки, недвижимость, оборудование и другие активы, принадлежащие предприятию;
  • налоговая и бухгалтерская отчетность, правильность ведения бухгалтерского учета, начисления и уплаты налогов и сборов;
  • дебиторская и кредиторская задолженность, существующие договорные отношения и прекращенные менее трех лет назад (с учетом установленного срока исковой давности);
  • документы, касающиеся трудовых отношений с наемными работниками.
Однако due diligence аграрных предприятий в современных условиях имеет свои особенности, присущие именно данной сфере и связанные со специфическим объектом инвестирования — земельными участками сельхозназначения.

Так, главное, на что необходимо обратить внимание при проведении аудита сельскохозяйственного предприятия, — это анализ правовых оснований использования земельных участков, который включает проверку прав на земельные участки, подтверждающих документов на землю,

наличия кадастровых номеров, присвоенных земельным участкам, корректности и сроков всех заключенных договоров аренды, надлежащего проведения их регистрации и регистрации прав, наличия каких-либо обременений и т.п.

Данный спектр работ является чрезвычайно важным, ведь его полноценная реализация поможет выявить основные риски земельного банка предприятия, с которыми может столкнуться инвестор уже после завершения сделки.

Кроме того, не стоит забывать и о неюридических методах анализа. Сейчас все больше компаний сталкиваются с рисками потери части своих земельных наделов, недобросовестной конкуренцией и значительным оттоком арендодателей (пайщиков), которые готовы отдать свою землю другим арендаторам или даже перестать предоставлять в аренду, желая ее продать в будущем (после снятия моратория).

 К тому же риски оттока пайщиков часто могут быть спровоцированы самими предприятиями, в частности, вследствие несвоевременной выплаты арендной платы.

Последние новости: