business head ads

Рухаємось далі

Економіка
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Страшний сон інвестора новобудови — втрата і грошей, і квартири — часто стає дійсністю. Як цього уникнути, разом з фахівцями будівельної галузі розбирався БІЗНЕС

Страхи і сумніви, що переповнюють інвестора при виборі житла в новобудовах, мають цілком закономірне підґрунтя. Будівельна піраміда Анатолія Войцеховського, яка за масштабами перевершила сумно­звісну “Еліта-центр”, та й інші довгобуди наклали негативний відбиток на первинний ринок нерухомості. А останнім часом “скандальна” хвиля докотилася й до девелоперів, що досі мали цілком пристойну репутацію. Тепер пересічному інвестору стало ще важче відрізнити надійний житловий комплекс від “піщаного замку”. Гравці ринку та експерти не втомлюються підраховувати реальні та потенційні довгобуди.

Підрахуємо ризики

Лише в Києві налічується 152 ризикових об’єкти житлового будівництва, а це 73% від загальної кількості будинків, що зводяться. Такі невтішні результати дослідження наводить компанія Monitor.Estate, що спільно з “Українським клубом нерухомості” (URE Club) проаналізувала 208 об’єктів житлового будівництва в Києві із запланованим терміном введення в експлуатацію в 2019-2022 рр. Статистика порушень така: 107 об’єктів зводяться на землях з неналежним цільовим призначенням, 101 — не мають дозволів на виконання будівельних робіт, 12 — необхідних ліцензій на виконання будівельних робіт, ще в 125 будівництв у наявності податковий борг забудовників. Найбільша кількість ризикових новобудов зосереджена в Голосіївському (29 об’єктів), Шевченківському (22) та Солом’янському (20 об’єктів) районах Києва.

У девелоперів свої підрахунки. Користуючись відкритими даними та інформацією Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, компанія DC Evolution виокремила 66 об’єктів, які підпадають під ознаки довгобуду чи недобудови. Загальна кількість квартир в цих об’єктах перевищує 32 тис., серед них 65% — житло економ-класу (див. “Недобудови…”). Основ­ні причини зупинки будівництва — юридичні (див. “Причини…”).

Тому при виборі майбутньої квартири експерти радять ретельно перевіряти наявність усієї необхідної дозвільної документації. Як це зробити самостійно йдеться в «Портали в допомогу».

Сумно, що квартири в довгобудах досі користуються попитом. “Попри те що з кожним роком уповільнюється динаміка появи нових недобудов і, здавалося б, у мережі вже чимало інформації щодо них, у 30% таких об’єктів досі продають квартири”, — розповідає Олександра Глуздовська, керівник департамету аналізу даних компанії DC Evolution.

Переглянувши десяток ЖК з переліку недобудов за версією DC Evolution, БІЗНЕС підрахував: вартість 1 кв.м в довгобудах на 10-50% нижча, ніж в аналогічних за класом і локацією ЖК, що наразі пропонують надійні забудовники.

Що приваблює

Саме дешевизна магнітом притягує наївних споживачів до ризикованих об’єктів. Власне, навіть після кількох гучних будівельних афер у суспільстві не відбулося переосмислення підходів до вибору нового житла. “40% людей купують квартири, не перевіряючи об’єкт взагалі. Хтось черпає інформацію від знайомих та з блогів. І лише 30% споживачів звертаються до юристів з проханням перевірити об’єкт та умови договору, — зазначає Володимир Копоть, засновник компанії Monitor.Estate. — Сподіваюсь, що відсоток свідомих громадян збільшуватиметься, адже завдяки їм вдасться зменшити корупційний вплив на галузь та зробити ринок прозорішим”.

Забудовники підтверджують: для більшості покупців нерухомості в Україні ціна — це той критерій, який під час вибору житла превалює над всіма іншими. “Однак якщо вартість 1 кв.м занадто низька, це вагомий привід насторожитися”, — наголошує Гліб Шемовнєв, прес-секретар будівельної корпорації “Укрбуд”.

Навіть опосередкована вартість спорудження житла в Києві, яка встановлюється Мінрегіоном і яка на початку року складала майже 14 тис.грн за 1 кв.м, не враховує декількох важливих показників, що впливають на собівартість будівництва. Тим часом впродовж року мінімальна вартість 1 кв.м житла в столиці не опускалася нижче 16 тис.грн. “Відтак, пропозиції нижче цього ринкового показника мають стати приводом замислитися: чи вартий такий забудовник довіри та чи взагалі покупці отримають обіцяне житло”, — говорить пан Шемовнєв.

Треба також враховувати, що впродовж року зросла вартість будівельних матеріалів — за вісім місяців 2019 р. в середньому на 5-6% порівняно з показником аналогічного періоду 2018 р. Зокрема, як зазначає Владислав Кононов, керуючий партнер компанії АVM Development Group, бетон та розчин для кладки подорожчали на 10% (до 1,7 тис.грн за 1 куб.м та до 1,6 тис.грн за 1 куб.м відповідно), утеплювач — на 6% (майже до 2,0 тис.грн за 1 куб.м), а газоблок — на 4,5% (до 1,4 тис.грн за 1 куб.м). Тоді як вартість арматури та цегли знизилася в середньому на 10% (до 14,9 тис.грн за 1 т та до 3,35 грн за 1 шт. відповідно).

Зросла з початку року на 15-20% і вартість будівельно-монтажних робіт. “Через різку нестачу кваліфікованої робочої сили, в тому числі внаслідок відтоку кадрів за кордон, саме цей фактор зараз є ключовою причиною подорожчання будівництва”, — пояснює пан Кононов. За його прогнозами, загальний приріст собівартості будівництва цьогоріч може скласти 12-15%, що призведе до подорожчання житла в середньому на 3-4% в передмісті Києва та на 2% — у столиці.

laevskaАнна Лаєвська, комерційний директор компанії “Інтергал-Буд”:

— В “Інтергал-Буді”, як у компанії з репутацією найнадійнішого забудовника, критерії надійності чітко сформульовані. При виборі житла ми радимо інвесторам дивитись на великі компанії з ім’ям, що працюють на ринку понад 10 років та мають позитивну історію будівництва зі 100%-вою здачею в експлуатацію своїх об’єктів. Важливою також є наявність повноцінної інфраструктури.

Відповідно, ми сумлінно дотримуємося цих критеріїв. Фактично всі наші комплекси — це “місто в місті”, з власними навчальними закладами, дитячими та спортивними майданчиками, студіями та магазинами. Важлива перевага, а також родзинка компанії — можливість придбати квартиру одразу з ремонтом, причому в одному з трьох різних дизайнерських варіантах.

Що має відлякати

Основні причини появи проблемних новобудов типові — корупція та недолуга судова система. Експерти зазначають, що чинне законодавство має достатньо чіткі правила проведення будівельних робіт. Існує поняття самочинного будівництва та встановлена відповідальність за це. “Проте корупційна складова та недосконала судова система дозволяють вин­ним уникати відповідальності та продовжувати незаконне будівництво”, — говорить пан Копоть.

graf2764dfrЗаради справедливості зазначимо: столична влада здійснює деякі спроби виправити ситуацію. Комісія Київради з перевірки інформації щодо резонансних об’єктів будівництва, яка взяла на олівець 86 будівельних об’єктів, на серпневому засіданні прий­няла кілька рішень. Зокрема, по 27 об’єктах Комісія внесла пропозиції та рекомендації, по 15 — констатувала грубі порушення вимог законодавства та ініціювала відкриття шести кримінальних справ. Однак ефект від діяльності Комісії буде відчутний лише тоді, коли такі заходи стануть системними. “Лише комісія Київради не здатна забезпечити порядок і контроль за будівництвом в столиці. По суті, функції контролю покладено на Державну архітектурно-будівельну інспекцію, — пояснює пан Копоть. — Що ж стосується самої Київради, то деякі з резонансних новобудов виникли саме завдяки її сприянню. Йдеться про укладання договорів оренди або виділення земельних ділянок під постійне користування в місцях, не призначених для будівництва”.

Наприклад, невтішні резолюції від Комісії отримали житлові комплекси великих забудовників столиці — лідерів ринку. 

Ледь не єдиний проб­лемний об’єкт компанії “Укрбуд”, ЖК “Покрова”, який вже кілька років “заморожений”, теж потрапив під резолюцію Комісії Київради. Йдеться про припинення прав користування землею та проведення службової перевірки. Як пояснили в “Укрбуді”, у замовника будівництва

ЖК “Покрова” виникли проблеми з отриманою дозвільною документацією, внаслідок чого забудовник змушений зупинити будівельні роботи. Для продовження робіт замовнику необхідно отримати нові дозвільні документи. “На момент зупинки будівництва в ЖК “Покрова” було продано кілька десятків квартир. Аби виконати свої зобов’язання перед інвесторами, девелопер пішов їм назустріч та запропонував квартири в інших житлових комплексах “Укрбуду” в Києві на вигідних умовах”, — запевняють в компанії.

У матеріалах Комісії також фігурує ЖК “Патріотка на озерах”, об’єкт АКБ “Аркада”. Йдеться про припинення права користування землею та скасування дозволу на виконання будівельних робіт. Земельне протистояння “Аркади” та Київради триває з січня цього року. Підставою для позбавлення забудовника права оренди земельних ділянок є несплата орендної плати в розмірі майже 66 млн грн, а також “негативне ставлення громадськості до забудови”. В одному з інтерв’ю Костянтин Паливода, голова правління АТ “АКБ “Аркада”, заявив: “Забудовник відчуває тиск з боку київської місцевої влади. Ми працюємо в правовому полі, а якщо того вимагає ситуація, відстоюємо своє право в судовому порядку”. Він також зазначив, що “Аркада” має намір у повному обсязі виконати свої зобов’язання перед власними інвесторами. За час роботи на ринку АКБ “Аркада” профінансував будівництво майже 6 млн кв.м житла.

Наступним кроком в очищенні Київрадою ринку нерухомості може стати мораторій на нове будівництво в столиці. Зокрема, 10 вересня Київрада оприлюднила відповідний проект рішення. Документом передбачається проведення до кінця року інвентаризації забудов. При цьому мораторій не стосуватиметься розпочатого законного будівництва.

suprunetsТарас Супрунець, керуючий партнер КУА “ЮНІТІ”:

— При виборі майбутнього житла покупцю передусім варто звертати увагу на забудовника. Адже, обираючи об’єкт, ми більше схильні до укладення емоційної угоди. Раціональна складова відходить на другий план. Погодьтесь, приємний співрозмовник у відділі продажів або класний проморолик майбутнього ЖК, на жаль, не можуть гарантувати якісного і своєчасного виконання забудовником зобов’язань зі спорудження житла. Тому перш за все — документи, репутація забудовника та його бенефіціарів, історія їхньої діяльності, а також фінансові установи, що беруть участь у реалізації будівельного проекту. Участь фінансових установ у проекті є умовою додаткового опосередкованого контролю за забудовником та проектом з боку державних фінансових регуляторів.

Що треба перевірити

Фахівці радять звертати увагу насамперед на законність будівництва, а вже потім — на надійність забудовника. “Нещодавні резонансні приклади з такими забудовниками, як банк “Аркада”, “Кадор Групп”, “Дайтона Групп”, демонструють, що одні об’єкти можуть бути добудовані і проблем не виникатиме, але можуть бути й ризикові об’єкти. Тому ми радимо покупцям квартир у новобудовах перевіряти не забудовника, а об’єкт”, — вважає пан Копоть. Ольга Соловей, співзасновник та керуючий партнер URE Club, погоджується з колегою: “Важко твердити про надійність будь-кого з забудовників: абсолютно в усіх компаній наявні репутаційні ризики. Ми вже кілька років намагаємось донести до громадян: перевіряйте кожен окремий об’єкт, незважаючи на бренд компанії, що його продає”.

Причина тому — велика залежність забудовників від політичної кон’юнктури. Як приклад експерт наводить той же АКБ “Аркада”, який донедавна вважался надійним забудовником з тисячами інвесторів. Зі зміною політичної кон’юнктури останні три проекти банку були “заморожені“, а інвестори панікують. “Натомість місцева влада спромоглася лише скасувати дозволи та не виявляє особливого занепокоєння щодо подальшої долі ошуканих вкладників. Боротьба за чистоту ринку обов’язково має передбачати захист інвесторів. В іншому випадку сама держава стане джерелом злочинних схем”, — підкреслює пані Соловей.

Як не парадоксально, наразі не існує дієвих механізмів захисту покупця первинної нерухомості. По-перше, досі покупець квартири за нормативними документами є лише інвестором. Й у разі банк­рутства забудовника надто складно довести, що інвестор є власником нерухомості. По-друге, досі немає механізму завершення довгобудів.

Хоча відповідний законопроект вже розроблений Мінрегіоном, він досі не потрапив до парламенту (“Про захист прав фізичних осіб — вкладників у будівництво багатоквартирних житлових будинків”).

“Найпершим завданням для нових чиновників, які опікуватимуться будівельною галуззю, має стати розробка механізмів захисту інвесторів, а вже потім — можливий перегляд “чистоти” кожного проекту”, — вважає пані Соловей. Адже якщо нова влада доведе до суду справи про зловживання певних “наближених” компаній, це може зупинити цілу низку проектів і спровокувати колапс на столичному ринку нерухомості. Тому варто продумати запобіжник для тисяч інвесторів, щоб вони не опинилися і без грошей, і без квартир.

Портали в допомогу

Вікторія Берещак, головний експерт інформаційно-аналітичного порталу 3m2

Якщо обирати найбезпечніший механізм прийняття рішення щодо інвестицій в той чи інший об’єкт первинної нерухомості, то він такий:

  • обрати ЖК від забудовника з репутацією;
  • із юристом перевірити всю дозвільну документацію, включно із договором про купівлю/продаж чи попереднім договором (у випадку розтермінування чи кредиту);
  • оцінити ЖК за власними параметрами комфорту і очікувань. Відвідати об’єкт будівництва, оцінити локацію та (якщо це можливо) поспостерігати за динамікою будівництва і поговорити із місцевими мешканцями.

Окрім того, сьогодні практично будь-яку інформацію можна отримати із відкритих джерел, тому інвестор може самостійно перевірити забудовника та об’єкт. Для цього йому потрібні такі ресурси:
- єдиний держреєстр юридичних та фізичних осіб, де можна знайти дані про забудовника по коду чи назві компанії та перевірити бекграунд (usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch);

- сайт забудовника, де має міститися вся дозвільна документація. Якщо її немає, варто з’ясувати відділі продажів, чому так. Але документи можна пошукати і самостійно. Із «земельних» – це акт про право власності чи договір оренди земельної ділянки, договір про право постійного користування на землю чи договір суперфікцій. Варто також звернути увагу на цільове призначення ділянки, тобто, що саме на ній мають будувати. Це можна перевірити за допомогою публічної кадастрової карти (map.land.gov.ua).

- сайт Державної архітектурно-будівельної інспекції (dabi.gov.ua), де можна знайти перелік «будівельних» документів забудовника. Це – ліцензія генпідрядника, дозвіл на будівництво та дозвіл на початок будівельних робіт. 

Хоча, вони теж мають бути на сайті ЖК. Окрім того, у відділі продажів варто запитати про проектну документацію і договори про підключення до комунікацій (звернути увагу на кого вони оформлені). Важливо, що усі перераховані документи у відділі продажів мають надати інвестору чи покупцеві за першим запитом. Якщо ж їх немає чи їх приховують, то варто задуматись.

- реєстр судових рішень (reyestr.court.gov.ua), де можна перевірити наявність судових постанов щодо ЖК та пов’язаними із ним компаніями;

- сайт містобудівного кадастру Києва (mkk.kga.gov.ua), який дозволяє перевірити статус будівництва, а також подивитися на дозвільні документи і, якщо є, судові справи;

- сайт Асоціації допомоги постраждалим інвесторам (investhelp.com.ua), де можна знайти інформацію про проблемні об’єкти. 

 

Наталія Шевченко