Дмитро Палієнко: Інвестором може стати кожен

Економіка
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Дмитро Палієнко, генеральний директор Avalon Inc.

Львівська компанія Avalon Inc. відома на ринку своїми інноваційними рішеннями та прискореною динамікою зростання. За п’ять років роботи компанія залучила €150 млн інвестицій та реалізувала близько 150 тис.кв.м житлових та комерційних приміщень, що зробило її найвідомішим інвестиційно-будівельним брендом Львова. При цьому компанія щорічно подвоює обсяги бізнесу, а до кінця року планує зайняти 20% ринку житлової нерухомості у Львові.

— Розкажіть про вашу бізнес-модель, що дозволила досягти таких вражаючих результатів.

— Варто розпочати з того, що на момент старту роботи компанії склалося сприятливе ринкове середо­вище. Хоча у 2014 р. ні про які інвестиції ніхто взагалі не замислювався. Ми ж побачили великий потенціал. Справа в тому, що відтік капіталу вкладників з банків спричинив приплив цього капіталу до забудовників. Адже люди намагалися кудись інвестувати свої гроші. Довіра до нерухомості в Україні завжди була вищою, ніж до банківської сфери.

Компанія Avalon Inc. — класичний девелопер. У нашому колективі 150 спеціалістів девелоперського бізнесу. Ми використовуємо наш досвід та знання для організації процесу будівництва, маркетингу та продажів, отримуючи за це комісійні від інвесторів, які фінансують будівництво. Для реалізації нового проекту ми залучаємо інвестиції фізичних та юридичних осіб. Також працюємо з великими системними інвесторами, які надають капітал для придбання земельної ділянки.

Зважаючи на це, структура власності компанії Avalon Inc. виглядає так: управлінською компанією володіє менеджмент, а проектами — інвестори та власники нерухомості. Інвестори формують дохід на вкладений капітал, покупці отримують квартири, а менеджмент — комісійні за управління проектами та капіталом інвесторів.

— Чим Avalon Inc. відрізняється від інших гравців українського ринку нерухомості?

— Тут треба згадати, як саме на пострадянському просторі виникали інвестиційно-девелоперські компанії. Варто розділити їх на кілька основних типів гравців. Перший — це колишні будівельні компанії, які використовують свій досвід у будівельній галузі як фундамент, на якому вони надбудовують експертизу в сферах дизайну, маркетингу та продажів. Такі компанії зазвичай відрізняються досить низькою собівартістю будівництва і пропонують якісний продукт за низькою ціною. Однак зовнішній вигляд об’єктів і їхнє функціональне наповнення залишають бажати кращого. А сучасні покупці бажають, щоб квадратні метри забезпечували певний стиль життя, а не просто були квадратними метрами.

Другий тип гравців — це колишні агентства нерухомості. Вони добре розуміють, що потрібно покупцеві, але не знають, як це реалізувати в адекватні терміни й з адекватним бюджетом. Їхні об’єкти часто вирізняються досить цікавим наповненням і привабливою “картинкою”, але ця “картинка” не завжди відповідає дійсності. Часто таке житло продається за завищеною ціною, бо девелопер не володіє достатньою експертизою для оптимізації собівартості.

На відміну від них, Avalon Inc. — управлінець, який добре вміє організувати профільні функції. Відносну “молодість” компанії ми розцінюємо як велику перевагу, оскільки не обмежені умовностями минулого досвіду й у нашій організаційній структурі немає “політичних динозаврів” будівельного управління. Наша команда — це професіонали з досвідом роботи у девелопменті та успішними практиками організації бізнес-процесів.

— Як ви залучаєте інвесторів у ваші проекти?

— Інвестором може стати кожен. За час роботи на ринку ми здобули репутацію надійного партнера й у нас є коло “постійних” інвесторів, які неодноразово з нами працювали. Зі свого боку, ми працюємо над розширенням цього кола та залучаємо інвесторів для роботи з комерційними об’єктами.

Ми пропонуємо інвестору частку в компанії, яка забезпечена довгостроковим контрактом з орендарем. Таким чином, інвестор вкладає кошти в гарантований грошовий потік, прибутковість якого не корелює з циклами на ринку нерухомості. Окрім того, ми пропонуємо інвесторам пакетні інвестиції. Цей пакет складається з інвестицій у житлову нерухомість, що дає найбільший дохід, та готовий орендний бізнес, що менш схильний до ринкових коливань. Так інвестор отримує збалансований профіль ризику та прибутковості, налаштований індивідуально під його потреби.

— Як компанія забезпечує прибутковість своїм інвесторам?

— У житловій нерухомості дохід інвестора девелоперського проекту формується за рахунок різниці між ціною будівництва об’єкта та ціною продажу квартири кінцевому покупцеві. За вирахуванням адміністративних витрат.

Що стосується комерційної нерухомості, то джерелом отримання доходу для інвестора можуть бути як щомісячні орендні платежі, так і прибуток з часом від зростання вартості об’єкта.

Якщо підсумувати переваги цих двох сегментів нерухомості, то інвестиції в житлову нерухомість забезпечують швидшу оборотність коштів та вищу норму прибутковості на вкладений капітал. Комерційна нерухомість дозволяє інвестору залучати кредит під заставу даної нерухомості, зберігати інвестиції як власність, а також, у разі потреби, вивільняти капітал під подальші інвестиції.

— Які очікування щодо розвитку ринку нерухомості?

— Ринок є циклічним за своєю природою. І через те, що інвестиційний попит на нерухомість сповільнюється, дрібним забудовникам стає дедалі важче утримуватися на ринку. Вони відчувають подвійний тиск. З одного боку, постійне подорожчання будівельних робіт та матеріалів, а з іншого — відсутність потужного бренда, що не дозволяє їм диктувати свою цінову політику. Тому ми очікуємо консолідації галузі та виходу з ринку великої кількості дрібних забудовників. Фактично це вже відбувається.

Однак Avalon Inc. не зменшує темпи розвитку і будівництва нових об’єктів. Навпаки, ми прискорюємо їх. І це відрізняє нас від багатьох забудовників, які останнім часом побоюються агресивного зростання.

— Яка подальша стратегія розвитку компанії?

— Географічно ми залишаємось у Львові. Продуктово — посилюємо лідерські позиції в житловій нерухомості та впевнено рухаємось у комерційний сегмент (офіси, готелі, торговельні центри).

— Чи є плани виходу на нові ринки, в тому числі з новими пропозиціями?

— Ми — нішевий гравець, який не поспішає розширювати свою географічну присутність. Економіка Львова досить відособлена і не надто корелює з іншими регіонами України. Тому багато інвесторів розглядають інвестиції у Львів як спосіб диверсифікації свого портфеля нерухомості.

І найголовніше — ми віримо у Львів. Наразі в місті відбуваються процеси, які нам як девелоперу дуже імпонують. Ми бачимо позитивну демографію, зростання припливу туристів, розвиток IT-бізнесу, ну і, звичайно, підвищення купівельної спроможності населення.

Окрім того, за версією “The Financial Times”, Львів увійшов до Топ-10 міст світу з найпривабливішим співвідношенням витрат до інвестиційної ефективності. А в рейтингу Transparency International Львів посів друге місце як одне з найпрозоріших міст в Україні з точки зору забезпечення інвестицій.

 

Наталія Шевченко