Экстермалы

Экстермалы
458
Повышение тарифов на природный газ до 2017 г. плюс неэффективное управление жилым фондом, которое уже привело к массовому отключению горячего водоснабжения в столице и вероятности срыва отопительного сезона, как никогда стимулируют энергомодернизацию жилого фонда.

Это с одной стороны. С другой стороны, в Украине, в отличие от Европы (см. статью "Альтер эрго"), практически нет рынка услуг по энергомодернизации (см. “Госрегулирование” на стр.18 и “Некоторые проблемы…”).
БИЗНЕС разбирался, что можно сделать уже сейчас.

Чьих мотивация
Система энергопотребления в Украине представлена поставщиками централизованного снабжения холодной водой, канализацией, электроэнергией, каковыми выступают коммунальные либо частные водоканалы и теплоэнерго.

Как правило, они обслуживают магистрали, построенные еще в советский период. Потери тепла от их эксплуатации пытаются компенсировать как повышением коммунальных тарифов, экономическая природа которых неясна (подробнее см. стр.15, 16),

так и субсидированием из местных бюджетов. Поэтому к модернизации жилья их интерес практически нулевой.

Следующий уровень системы энергопотребления — управляющие (эксплуатационные) компании. К таковым относятся объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), коммунальные и частные ЖЭКи, жилищно-бытовые кооперативы (ЖБК).

 В структуре тарифов компаний последних двух видов предусмотрены накопительные отчисления (в среднем 10% ежемесячных коммунальных и прочих платежей) лишь на текущий ремонт так называемых мест общего пользования.

Их размер согласовывается с местными администрациями. Иными словами, ни ЖЭКи, ни ЖБК проводить энергомодернизацию просто не могут.

Кроме того, по словам Ярославы Чапко, директора ООО City Development Solutions (г.Киев; консалтинг, брокеридж недвижимости и т.п.; с 2014 г.; около 10 чел.),

как правило, частные ЖЭКи постоянно повышают тарифы на обслуживание (куда входит оплата расхода энергоносителей в местах общего пользования по счетчикам. — Ред.), перекладывая его на плечи жильцов.

ЖЭКи получают вознаграждение за поддержание систем в рабочем состоянии, а не за повышение энергоэффективности”, — отмечает она.

Энергосбережением могут заняться ОСМД, которые в качестве субъектов хоздеятельности могут привлекать кредиты: беда в том, что их мало и они не всегда рассматриваются банковскими учреждениями как надежные заемщики.

Правда, есть исключения (см. “Как и почем”).

Остается нижний уровень системы энергопотребления — собственники жилья. Согласно официальной статистике, в Украине в 240 тыс. многоэтажных домов проживают 21,7 млн чел. и в 6,7 млн индивидуальных домов — 23,9 млн чел.

Разумеется, одной семье легче договориться, поэтому собственники индивидуального жилья — основные заказчики работ по энергомодернизации (см. “Блиц-интервью”).

Как и почем
В “спальных” районах Киева сейчас можно наблюдать, как так называемые промышленные альпинисты занимаются утеплением стен как отдельно взятых квартир, так и домов в целом.

Причем, судя по результатам опроса БИЗНЕСа, только в одном случае из 10 — за средства, которые жильцы уплатили ЖБК за текущий ремонт, остальное — за свои собственные средства.

Эксплуатационные предприятия препятствий не чинят. “Если хотите провести утеплительные работы в доме — пожалуйста, за свой счет. Приводите мастеров сами или договаривайтесь с соседями.

Ключи
(от чердака. — Ред.) я вам выдам”, — сказал корреспонденту БИЗНЕСа и по совместительству “озабоченному” жильцу инженер одного из ЖЭКов.

Однако специалисты по энергосбережению все же советуют не проводить отдельные работы, а заниматься энергосбережением комплексно. По расчетам Григория Романюка, директора ООО “ЭСКА Украина” (г.Киев; энергоаудит зданий; с 2008 г.; 5 чел.),

полная термосанация 9-этажного дома на 144 квартиры (замена окон, крыши, утепление фасада здания и труб, установка теплового пункта и счетчиков), которая позволит на 50% уменьшить энергопотребление, обойдется в 2,5 млн грн., что в среднем составляет около 20 тыс.грн. с квартиры.

Сумма, конечно, баснословная, а потому необходимы кредитные средства.

По словам Виктории Погореловой, председатель ОСМД “Мотор” (г.Киев; с 1998 г.; в управлении 46 квартир), коммерческие банки в качестве заемщика рассматривают только ОСМД. Как правило, кредиты дают небольшие — 50-60 тыс.грн., а потому энергомодернизация проводится поэтапно.

Полную же энергомодернизацию жилого дома ОСМД могут сейчас провести только при поддержке городских властей. Например, власти Луцка помогают ОСМД кредитоваться на льготных условиях и погашают за них процентные выплаты по кредитам.

Несколько иначе может выглядеть ситуация с жильем, возведенным в начале этого века. Эксперты подсчитали, что основные инженерные системы жилого объекта изнашиваются в течение 15 (отопление) — 60 (канализация) лет.

Таким образом, жилье, возведенное после 2000 г., пока не требует капитальных инвестиций, за исключением устранения скрытых дефектов строительства либо проекта.

Если же введенный в эксплуатацию объект потребовал от жильцов досрочных вложений (например, обновления фасада и т.п.), то, по закону, они могут претендовать на возврат этих денег в судебном порядке. Это могут делать эксплуатационные компании.

Но нередко они являются “карманными” структурами застройщика, а потому судиться с ним не будут.

Вклад девелоперов
Девелоперы могли бы изначально внедрять различное энергоэффективное оборудование (артезианское водоснабжение вместо центрального водопровода при наличии на земельном участке скважины, тепловые насосы для отопления) еще на стадии проекта, но зачастую этого не делают.

По словам Руслана Земляного, начальника отдела маркетинга “Столица Групп” (г.Киев; образовалась в 2011 г. в результате слияния ИБК “Столица”, “НСМ Групп”, “BT-инвест”;

девелопмент недвижимости; более 150 чел.), например, организация альтернативного энерго­снабжения требует больших капитало­вложений, которые окупаются в течение 7-10 лет.

Застройщику такой срок не подходит. “Он, как правило, имеет отношение только к строительству и передаче инженерных сетей на баланс эксплуатационной компании. Поэтому, мне кажется, основной путь повышения энергоэффективности новостроя — изменение нормативов строительства”, — говорит г-н Земляной.

До недавних пор и сами будущие жильцы почти никогда не интересовались характеристиками оборудования, которое застройщик устанавливал на объекте.

Сейчас они, по словам Олеси Перчак, заместителя генерального директора по маркетингу компании UDP (г. Киев; девелопмент жилой, коммерческой недвижимости; с 2002 г.; 1,7 тыс.чел.), интересуются стоимостью коммунальных услуг, расходом энергоносителей, выпытывают, как можно снизить размер тарифа и т.п.

Думаю, в новых проектах премиум-, бизнес-класса энергоэффективность будет повышаться. Но, в частности, у нас только создана рабочая группа, задача которой до весны 2015 г. предложить проектно-строительную документацию с учетом новых требований”, — подчеркивает г-жа Перчак.

А вот “Столица Групп” в 2011 г. в одном из своих проектов изначально провела дополнительную теплоизоляцию. “Это увеличило себестоимость строительства. Но при этом планировалось сократить эксплуатационные расходы на 30%.

Поскольку жильцы в этом доме живут только год, точной информации по данному вопросу еще нет. Но, по их отзывам, уровень теплоизоляции стен был такой, что в самые жаркие дни июля не требовалось включать кондиционеры
”, — отмечает г-н Земляной.

При этом Олеся Перчак считает, что в домах эконом-класса застройщики вряд ли будут внедрять энергосберегающие новинки, поскольку покупатели данной категории жилья очень чувствительны к подорожанию квадратных метров.

Госрегулирование
В Украине более 200 тыс. жилых много­этажных домов нуждаются в утеплении стен и кровли, замене окон и дверей, переоборудовании систем отопления, вентиляции и освещения.

Сейчас многие жилые многоэтажки потребляют 200-300 кВт·ч на 1 кв.м, тогда как в Германии, например, максимальное значение потребляемой энергии не превышает 90 кВт·ч на 1 кв.м.

Однако ни жильцы, которые фактически являются собственниками не только своих квартир, но и всего дома, ни государственные чиновники, от которых зависит принятие необходимых законов

и нормативных актов для полноценного запуска механизма масштабной энергомодернизации жилого и коммунального фонда, до последнего времени не особо уделяли внимание этой насущной проблеме.

Сейчас в украинских законах существуют значительные пробелы в части прав и обязанностей собственников многоквартирных домов, что не всегда позволяет коммерческим банкам рассматривать ОСМД как надежных заемщиков, нет упоминаний об энергосервисных компаниях и работе энергоаудиторов (см. также “Некоторые проблемы...” на стр.17).

По словам Андрея Мицкана, заместителя руководителя проекта USAID “Муниципальная энергетическая реформа” (г.Киев; с 2013 г.; объем финансирования программ в Украине в 2014-2017 гг. — $13,5 млн),

 разработка ключевых законопроектов ведется представителями украинской власти и международными экспертами более трех лет, но ничего до сих пор не принято.

На рассмотрении Минэкономразвития находится окончательный вариант Национального плана действий по внедрению энергоэффективности на период до 2020 г., основная цель которого — снижение конечного потребления энергии на 9%.

Как ни странно, но средства на реализацию энергоэффективных проектов Украине обещаны. Крупные международные доноры, такие как Всемирный банк, Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР), Международная финансовая корпорация (IFC) уже сейчас готовы дать деньги.

 “ЕБРР открывает кредитную линию в размере $100 млн на повышение уровня энергоэффективности в жилищном секторе Украины. И это только начало. Если будет спрос, то сумма будет увеличена”, — заметила Елена Борисова, менеджер программ департамента энергоэффективности и изменения климата ЕБРР в Украине (г.Киев; с 1993 г.; 60 чел.).

Международные организации сотрудничают с несколькими украинскими банками (Укргазбанком, Метабанком, банком “Львов”), через которые ОСМД могут получить беззалоговые кредиты сроком на пять лет (см. также “Как и почем” на стр.18).

При этом специалисты отмечают, что спрос на подобные кредиты до последнего времени был незначителен по причине несовершенного законодательства и низких тарифов на коммунальные услуги.

По их оценкам, рынок энергомодернизации жилого фонда Украины может составить, как минимум, $15-20 млрд.

Блиц-интервью
“Комплексное утепление чаще всего встречается в частных домах ”, —

отмечает Андрей Павлик, директор компании “Кнауф Инсулейшн”
в Украине, Белоруссии, Молдавии и странах Закавказья
(г.Киев; импорт теплоизоляционных материалов; в Украине с 2006 г.)

— В какой последовательности осуществляются мероприятия по повышению энергоэффективности жилья?

— Поскольку теплоизоляция ограждающих конструкций (в том числе фасадов) зданий позволяет экономить до 50% энергоносителей, используемых как для отопления, так и для охлаждения помещений, именно с нее, как правило, и начинают.

Перед началом фасадных работ проводится термомодернизация теплоцентралей, котельных, устанавливается оборудование, позволяющее контролировать поступление тепла в дом или квартиру (включает узел учета тепла и клапаны для автоматической регулировки его подачи в зависимости от погодных условий.Ред.).

— Как изменились нормативные требования к теплоизоляции жилых домов?

— 1 июля 2013 г., в частности, вступило в силу изменение №1 к ДБН (государственные строительные нормы. — Ред.) В.2.6-31:2006 “Тепловая изоляция зданий”, которое было разработано ГП “Государственный научно-исследовательский институт строительных конструкций”.

Этим документом существенно повышаются требования к минимально допустимому значению так называемого сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций зданий и сооружений.

Соответственно, данные изменения позволяют повысить энергоэффективность вновь возводимых и реконструируемых зданий и приблизить их теплоизоляционные свойства к стандартам большинства зданий в развитых европейских государствах с подобным климатом.

В частности, если раньше толщина теплоизоляционного слоя для фасадных конструкций первой температурной зоны (Киевская, Днепропетровская, Донецкая, Харьковская, Львовская области и др.) составляла 100-120 мм, то сейчас — 120-150 мм.

Эти изменения стали возможными, так как повысились требования к удельным теплопотерям на отопление (относятся к основному показателю энергоэффективности. — Ред.).

— В каких категориях жилья чаще встречаются современные системы теплоизоляции?

— Комплексное утепление чаще всего встречается в частных домах, где домо­владелец самостоятельно рассчитывает смету на строительство и экономию, которая может быть достигнута благодаря применению тех или иных утеплителей.

Также, согласно нормативам, утепление фасадов является обязательным для новостроек. Без этого дом не может быть сдан в эксплуатацию.

— От чего зависит бюджет работ по теплоизоляции?

— Бюджет на выполнение работ по теплоизоляции здания (фасадов, кровли, например) зависит от способа утепления, выбранных теплоизоляционных и других материалов.

Чтобы смонтировать утеплитель, необходимо сначала исключить потери тепла другими способами, в частности заменить окна, вентиляционные системы и т.д.

Также многое зависит от того, новое здание или реконструируемое, можно ли утеплить конструкции в том виде, в котором они имеются, либо необходимо их заменить или модернизировать.

Часто вместо комплексного утепления заказчики ограничиваются утеплением либо стен, либо кровли, что сокращает сроки работ, снижает их стоимость, но и эффективность утепления в целом.
Последние новости: