Чужая родня

Чужая родня
435
На рынке аренды жилой недвижимости развиваются две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, в связи с экономическим кризисом арендные ставки должны стоять на месте либо даже снижаться.

С другой стороны, вынужденные мигранты из Донбасса и Крыма “подогревают” спрос, особенно в крупных городах.

Особенности ситуации
На протяжении многих лет в “высокий” сезон на рынке аренды, приходящийся на начало делового и учебного года, специалисты в области недвижимости отмечают повышение интереса к найму жилья.

Арендодатели, как правило, чутко реагируют на изменение ситуации и повышают арендную плату, стремясь “закрепить ценник” хотя бы на год,

да и риелторы как посредники мотивируют владельцев жилья начинать сдавать свои “квадраты” именно в этот период.

Но в этом году все иначе: помимо традиционных арендаторов — менеджеров крупных и средних фирм, чиновников, студентов и т.п. — появились вынужденные переселенцы из Донецкой, Луганской областей и АР Крым.

Рассмотрим ситуацию на примере “прифронтового” Харькова. По словам Алексея Попова, директора ООО “ИКК “Проконсул” (г.Харьков; консалтинговые услуги; с 2000 г.; 50 чел.),

сравнивать прошлогодний и нынешний сезоны не совсем корректно. “Для студенческого Харькова (из 300 тыс. учащихся 200 тыс. — иногородние студенты, и всем им мест в общежитиях не хватает. — Ред.)

сезон аренды обычно начинается в конце августа, но в этом году пришелся на июнь. Сейчас заняты даже квартиры бизнес-класса, которые никогда не пользовались повышенным спросом”
, — поясняет он.

Учитывая, что рынок вторичного жилья практически “лежит”, некоторые владельцы квартир решили не продавать их, а сдавать внаем.

Более того, в долгосрочную аренду начали предоставлять дорогое жилье, которое до сих пор сдавали посуточно.

Но даже эта “добавка” не смогла удовлетворить возросший спрос. Как результат: в Харькове и других крупных городах,

прилегающих к зоне проведения антитеррористической операции (АТО), во-первых, наблюдается дефицит предложения жилья, во-вторых, значительно возросли цены.

По словам г-на Попова, если еще весной ценовая политика в Харькове строилась с учетом того, что население получает доходы в гривнях (а это 90% арендаторов),

то теперь из-за ситуативного спроса арендные ставки привязывают к валютному курсу, существующему на момент заключения сделки.

В этой ситуации “обычные” наниматели, по сути, оказались ее заложниками и вынуждены либо соглашаться с повышенными ставками аренды, либо подыскивать более дешевые помещения.

Но можно понять и арендодателей, которые не хотят оказаться в проигрыше. “Многие собственники интересуются у посредников составом семьи арендаторов и категорически не хотят брать переселенцев, тем более с детьми.

Опасаются, что если те будут не в состоянии платить за снимаемое жилье, то арендодателям могут запретить их выселять.

Хозяева жилья также не хотят сдавать его на два-три месяца, оптимальный срок аренды — полгода. Кроме того, новые арендаторы нуждаются в двух-, трехкомнатных квартирах,

которых всегда меньше и в которых, как правило, селятся студенты-иностранцы. Львиная же доля жилья, сдаваемого в аренду, — однокомнатные квартиры
”, — говорит Алексей Попов.

В ближайшее время ситуация еще больше обострится, так как с приближением холодов поиском съемного жилья озаботятся переселенцы, расквартированные в пионерских лагерях, на турбазах и т.п.

Так как сейчас в Харькове квартиры дешевле 2-2,5 тыс.грн. в месяц не найти, на рынке может возникнуть ажиотажный “внесезонный” спрос.

Окажется ли он выгодным для арендодателей, сказать трудно.

Пока же власти предлагают установить компенсацию переселенцам за наем жилья, размер которой ниже рыночных ставок (см. “Компенсационное намерение”).

Но дело в том, что быстро увеличить предложение съемного жилья только за счет реконструкции домов или сдачи в эксплуатацию новых невозможно, считают эксперты.

При этом Александр Рубанов, генеральный директор консалтинговой компании “Самсон” (г.Киев; с 1995 г.; 33 чел.), уверен, что в ближайшем будущем спрос на рынке аренды тоже будет расти, но вследствие снижения доходов населения.

Мол, люди вынуждены будут дольше снимать чужое жилье, поскольку окажутся не в состоянии купить собственное в отсутствие ипотеки.

По данным специалистов в области недвижимости, в общем объеме сделок доля покупки квартир с привлечением ипотеки сейчас составляет около 2% и, по прогнозам, в ближайшей перспективе увеличиваться не будет.

В таком случае в Украине постепенно возникнет самостоятельный рынок арендованного жилья, который, как, например, на Западе, окажется выгодным для застройщиков, нуждающихся в стабильном доходе (см. “Доходные дома” на стр.38).

И уже есть все признаки того, что крупный капитал обратит-таки внимание на строительство жилья для сдачи в аренду как на постоянный источник прибыли.

Сейчас же подобные проекты представлены в основном в премиальном сегменте, в котором, к слову, наблюдается отток арендаторов.

В частности, по словам Валентины Бердинских, аналитика компании DEOL Partners (г.Киев; девелопмент в сфере коммерческой недвижимости; управляет сетью Senator Apartments премиум-класса; с 1992 г.; более 50 чел.),

большинство гостей сети апартаментов, которой управляет их компания, — это бизнесмены, сотрудники международных компаний, топ-менеджеры, представители международных организаций.

Большинство их арендаторов заключили договор аренды на 3-12 месяцев. Среди жильцов преобладают представители стран Европы — их 70%, граждан Украины и прочих стран — по 15%.

 “Сейчас, согласно статистике, резко сократилось количество гостей из России, а также приезжающих в Киев с туристическими целями (очевидно, деловых туристов — Ред.)”, — отмечает г-жа Бердинских.

Перспективы
В отсутствие крупных системных инвесторов на рынке аренды жилья главными его игроками останутся физические лица, предлагающие купленные ими квартиры как самостоятельно, так и с помощью риелторов.

Как отмечает Ярослава Чапко, директор ООО “City Development Solutions” (г.Киев; консалтинг; брокеридж недвижимости и т.п.; с 2014 г.; 10 чел.),

в Украине жилая недвижимость остается для населения безальтернативным средством сохранения накоплений.

Покупатели, успевшие приобрести квартиры в начале текущего года, уже заработали на своих инвестициях минимум 30-40% благодаря повышению гривневых цен”, — считает г-жа Чапко.

Рентабельность этому виду пассивного дохода обеспечивает главным образом именно ее “теневой” характер.

Имеется в виду, что владельцы квартир сдают жилье напрямую, не прибегая к услугам легальных риелторов, которые выступают по отношению к таким арендодателям налоговыми агентами со всем вытекающими из этого последствиями.

Поэтому по мере удорожания коммунальных услуг все больше квартир, которые прежде стояли пустыми, будут предлагаться на рынке аренды.

Следует отметить, что за годы кризиса выросла целая прослойка профессиональных арендодателей, которые покупают жилье, делают в квартирах ремонт и сдают их в аренду.

Компенсационное намерение
Вице-премьер-министр Владимир Гройсман предлагает Кабмину компенсировать затраты на аренду жилья переселенцам из зоны проведения АТО на востоке Украины.

Об этом он заявил на встрече с иностранными инвесторами и представителями стран ЕС: “Мы планируем предложить правительству компенсировать аренду жилья.

По нашим подсчетам, мы видим, что на одного человека сумма составляет 884 грн
. (в месяц. — Ред.). Этого может быть достаточно для съема жилья в Украине”.

Вице-премьер добавил, что рассматриваются также варианты строительства целых городов и населенных пунктов для переселенцев, однако он считает это не лучшим выходом из ситуации.

 “На наш взгляд, создание отдельных поселений может повысить депрессивность и усложнить социальную адаптацию этих людей, потому что нам нужна социальная инфраструктура,

людям нужна работа, а возможность нанять жилье при компенсации позволяет человеку найти работу, где он хочет, где ему комфортно
”, — считает г-н Гройсман.

Между тем, как заявил на прошлой неделе столичный городской голова Виталий Кличко, 60% переселенцев из зоны АТО и оккупированного Крыма находятся в Киеве,

 где ставки аренды из расчета на одного человека все же выше ставок, приведенных вице-премьером.

Доходные дома
В Украине почти нет так называемых доходных домов, которые находятся под единым управлением и обслуживанием и в которых все квартиры сдаются внаем.

Данный формат распространен в Германии, Канаде и других буржуйских странах и является одним из самых выгодных и безопасных вариантов инвестирования на долгосрочный период.

Ведь в той же Германии более 60% граждан живут в арендованном жилье.

В Украине же застройщики заинтересованы в том, чтобы вложенные средства окупились как можно быстрее: если не на этапе фундамента, то в течение пары лет во время строительства.

 “Бизнес-планы доходных домов эконом-сегмента должны быть рассчитаны на 15 лет. Но, во-первых, застройщики не могут прогнозировать состояние экономики на такой долгий период

(им с трудом удается это делать для девелоперских проектов комплексной застройки, рассчитанных на пять лет. — Ред.).
Во-вторых, из-за законодательных упущений, с чем связаны трудности оформления таких договорных отношений, сами покупатели не спешат заключать контракты
”,

— поясняет Ярослава Перчак, заместитель генерального директора по маркетингу компании UDP (г.Киев; девелопмент жилой и коммерческой недвижимости; с 2002 г.; 1,7 тыс.чел.).

Алексей Говорун, заместитель генерального директора ООО “Фирма “Т.М.М.” по развитию и маркетингу (г.Киев; девелопмент, строительство, обслуживание объектов недвижимости; с 1992 г.; 1,5 тыс.чел.),

отмечает, что с учетом низкого потенциального дохода и высокой стоимости средств (собственного и заемного капитала) капитализация бизнеса аренды жилья неинтересна застройщикам.

Ввиду низких ставок на рынке аренды жилья можно вообще ничего не строить, получая такой же доход от размещения средств на депозите.

Сказывается и “ментальность” украинского рынка недвижимости. “На рынке действует негласное правило “мой дом — моя крепость”, которого придерживаются независимо от возраста, дохода, образования и других факторов.

Поэтому у нас еще долго невозможно будет развивать доходные дома как бизнес-модель. В Германии, например, действует множество муниципальных программ, в рамках которых застройщик,

реконструирующий жилой фонд, получает преференции: власти подыскивают ему арендаторов (как правило, людей, получающих социальную помощь) и платят за них арендную плату.

Она является минимальной на рынке, но это гарантированный рынок сбыта
”, — говорит г-н Говорун.

А вот эксперты считают, что доходные дома в Украине таки будут строить, и дело вовсе не в особенностях рынка недвижимости.

Первичны все-таки риски застройщика и его желание разделить их в равных долях либо с частными инвесторами-покупателями, либо с государством”,

 — считает Владимир Мысак, директор отдела “Рынки капитала” компании DTZ (г.Киев; консалтинг в области недвижимости; в Украине — с 1994 г.; 40 чел.).

Согласен с ним и Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development (г.Киев; консалтинг, услуги в сфере недвижимости; с 2004 г.; более 300 чел.),

который считает, что потребителям нет разницы: снимать квартиру в “хрущевке” или в доходном доме.

К тому же, отмечает г-н Говорун, девелоперы все больше задумываются об устойчивом доходе, поскольку количество ипотечных сделок сокращается.

Поэтому застройщики все чаще используют специальные акции, скидки, собственные программы рассрочек,

предложения квартир с оплатой по зафиксированному курсу валют, а также другие программы (например, специальные предложения для молодых семей).

Иными словами, существующая схема финансирования жилой застройки с привлечением ипотечных кредитов постепенно будет меняться.

Для иностранных же инвесторов, которые предпочитают работать с привлечением кредитных ресурсов, условия инвестирования должны стать предсказуемыми.

Их повергает в шок ситуация, когда за подпись для введения в эксплуатацию объекта либо за разрешение подключить его к инженерным коммуникациям необходимо заплатить.


Последние новости: