Метровый диапазон

Метровый диапазон
235
На столичном рынке логистической недвижимости наблюдается противоречивая картина. С одной стороны, в этом году больше сдается в аренду “квадратов” складов классов А и В (см. “Рынок логистической недвижимости…” на стр.39), с другой стороны, клиенты урезают расходы, а потому стремятся арендовать что попроще и подешевле.

В таких условиях владельцам и арендодателям современных помещений все труднее зарабатывать. Пока единственным для них утешением является тот факт, что в этом году уровень вакантности, т.е. процент не сданных в аренду помещений, будет снижаться (см. “Что дальше” на стр.39).

Переселение
Активизации складской клиентуры некоторым образом способствовали боевые действия на востоке Украины и аннексия Крыма. Некоторые клиенты логистических операторов сократили или прекратили отправку грузов в эти регионы и стали аккумулировать товар на складах.

И наоборот: многие компании, располагавшие соответствующими помещениями в Крыму, Донецкой и Луганской областях, от греха подальше были вынуждены перевезти свой товар в более спокойные регионы, прежде всего в Киев и Днепропетровск.

По информации специалистов, этим летом вынужденные “переселенцы” заняли 30-40 тыс.кв.м высококлассных логистических помещений в столице. В основном на переезд решились крупные и средние торговые компании, а также производители различных прод- и промтоваров.

В сложившихся условиях услуги логистов оказались для них как нельзя кстати, ведь для открытия собственного склада нужно искать помещение, нанимать сотрудников, приобретать оборудование и т.д.

А это лишние расходы. “Работая с логистической компанией, клиент в кратчайшие сроки может передать груз на ответственное хранение и оплачивать не стоимость помещения, а лишь стоимость хранения определенного количества паллет с товаром”, — пояснил Даниил Изергин, начальник отдела складской логистики компании “ДСВ Логистика” (г.Киев; логистические услуги; с 2003 г.; около 100 чел.).

Летнее повышение спроса на складской аутсорсинг способствовало и заполнению новых хранилищ, владельцами или арендаторами которых являются логистические операторы.

В конце мая наша компания ввела в эксплуатацию 3-ю очередь логистического комплекса площадью 20 тыс.кв.м. И половина нового склада уже занята”, — сообщила БИЗНЕСу Светлана Шрамова, начальник отдела по работе с клиентами департамента складской логистики ООО “Рабен Украина” (г.Киев; международные грузовые перевозки и комплексное логистическое обслуживание; с 2003 г.; 700 чел.).

Активизация спроса “переселенцев” на услуги аутсорсинга привела к увеличению доли складских площадей, занимаемых именно логистическими операторами (см. “Структура спроса… на стр.40). Осенью, скорее всего, эта тенденция сохранится.

На чем экономят
Тем не менее необъявленная война, девальвация гривни и снижение покупательной способности населения в одинаковой мере бьют по карману как потребителей, так и владельцев складских помещений. Первые урезают расходы, стремясь, образно говоря, сократить свое присутствие на складских площадях и снизить стоимость аренды.

Если же арендодатель не идет на уступки, арендаторы начинают искать более дешевые варианты на стороне. Федор Арбузов, директор департамента складской и логистической недвижимости компании DTZ Украина (г.Киев; консалтинг в сфере недвижимости; с 1994 г.; 50 чел.), отметил, что в этом году компании, работающие в ритейле и на рынке товаров повседневного спроса, начали перебираться из помещений класса А на склады классов В и даже С.

А вот логистическим компаниям, не имеющим собственных складов, переезд в менее классные помещения невыгоден. Дело в том, что бизнес логистов основан на оптимальном использовании всего объема помещения за счет хранения паллет на стеллажах, поэтому им важна и площадь склада, и его высота. Между тем расстояние от пола до потолка в менее классных складах редко превышает 10 м, тогда как в хранилищах класса А оно составляет не менее 12 м.

В связи с удорожанием энергоносителей многие владельцы складов принимают меры для уменьшения потерь тепла и электроэнергии. Светлана Шрамова рассказала, что в их компании поставлена цель до конца года снизить потребление энергоресурсов минимум на 3%.

Любопытно, что при этом “Рабен Украина” не прекратила инвестировать в ранее запущенные проекты (см. статью "Восточный уезд").

Борьба за ставки
Несмотря на прибытие “переселенцев”, в течение января — июня доля не сданных в аренду (незаполненных) высококлассных складских помещений увеличилась с 4% до 8-10% (см. “Рынок...”).

Тому есть логическое объяснение. “Увеличение вакантности связано со снижением спроса со стороны пользователей, сокращением объемов занимаемых площадей некоторыми арендаторами и вводом в эксплуатацию нескольких крупных объектов в 2013-2014 гг.”,

— пояснила Наталья Сокирко, старший консультант департамента складской недвижимости компании “Colliers International Украина” (г.Киев; консалтинговые и агентские услуги в сфере коммерческой недвижимости; с 1997 г.; 35 чел.).

Действительно, в I квартале 2014 г. в Киевской области новые объекты в эксплуатацию не вводились. А во втором квартале объем нового предложения, как любят выражаться эксперты данного рынка, составил более 126 тыс.кв.м: почти столько же, сколько в прошлом году в целом (см. “Рынок...”).

В частности, весной-летом 2014 г. были открыты складские комплексы “Терминал Буча”, SAN factory (2-я очередь), “Мираж-3”, а также собственный складской комплекс компании Raben, холодильный склад Refrigerated Logistics Complex арендной площадью около 63 тыс.кв.м, принадлежащий компании “Техэнерготрейд”.

В отсутствие устойчивого спроса ввод в эксплуатацию новых объектов привел к снижению ставок аренды на 10-20%. Федор Арбузов отметил, что сейчас сложно говорить о рыночной арендной ставке на столичном рынке складов.

Некоторые владельцы ухитряются сдать помещения класса А по $7 за 1 кв.м в месяц, а некоторые не могут найти клиентов и на ставку в $3,5 за 1 кв.м в месяц (при этом, правда, арендодатель навязывает дополнительные услуги или излишние офисные площади. — Ред.).

В лучшем положении, как бы странно это ни звучало, оказались владельцы больших помещений (20-30 тыс.кв.м и более), которые можно арендовать в одном складском комплексе.

Дело в том, что в столичном регионе их не хватает; между тем они необходимы продовольственному сетевому ритейлу, крупным торговым и логистическим компаниям: им легче контролировать ассортимент и расходы на перевозку и персонал.

Например, в прошлом году группа компаний Fozzy Group (г.Киев; производство продуктов питания; сетевая розничная торговля; более 300 магазинов разных форматов; с 1997 г.; данные о количестве сотрудников не предоставлены) заняла 100 тыс.кв.м в логистическом комплексе, построенном по схеме built-to-suit (специально для заказчика. — Ред.).

В нынешней ситуации крупные арендаторы становятся заложниками владельцев помещений, у которых появилась возможность устанавливать максимальные тарифы ввиду отсутствия вакантного предложения большого формата”, — подытожил г-н Арбузов.

Блиц-интервью

“Главное — компромисс”, —
считает Дмитрий Калиничев (44), директор национального 3PL-оператора “ДИАНА Люкс Логистик” (г.Бровары, Киевская обл.; с 2008 г.; владеет логистическим комплексом площадью 15,3 тыс.кв.м; 53 чел.)

— С какими проблемами приходится сталкиваться игрокам рынка складской недвижимости?

— В условиях все более усложняющейся экономической ситуации в стране спрос на качественные складские помещения класса А сокращается. Поэтому все чаще происходит ротация арендаторов между складскими комплексами.

Она вызвана необходимостью уменьшения объемов арендуемых площадей и поиска более выгодных коммерческих условий на фоне снижения бизнес-активности и нестабильности гривни.

— Как же поступать арендодателям?

— Оптимальное решение — поиск компромисса между арендатором и арендодателем с учетом сложившихся экономических реалий.

— Чем чаще всего интересуются клиенты, выбирая склад и логистическую компанию?

— Многие клиенты при выборе складских помещений обращают внимание на их качество, наличие стеллажной системы, возможности использования погрузочно-разгрузочной техники арендодателя, что позволяет уменьшить их собственные затраты.

При выборе логистического провайдера немалое внимание уделяется его “гибкости” в ходе текущей работы, возможности оперативно и качественно действовать в нестандартных ситуациях, а также своевременно реагировать на возникающие изменения.

Что дальше
Специалисты предполагают, что до конца 2014 г. и в 2015 г. спрос на складскую недвижимость падать не будет, поэтому уровень вакантности будет снижаться. Этому поспособствует и скромное новое предложение современных складских помещений, половина которых предназначена для конкретных заказчиков (см. “Складские комплексы…”).

Одновременно эксперты отмечают дефицит складов для хранения и обработки опасных грузов (ADR). Украина, будучи аграрной страной, слабо обеспечена складами для хранения средств защиты растений, удобрений и т.п.

ADR-склады остаются инвестиционно привлекательными проектами. Но ввиду жестких требований к их расположению, а также, что важно отметить, ввиду отсутствия как среднесрочных, так и долгосрочных гарантий со стороны клиентов, они пока не реализованы в полной мере”,

— отметила Александра Дебердеева, коммерческий директор компании FM Logistic в Украине (г.Киев; складские, транспортные, таможенные и ко-пакинговые услуги; с 1996 г.; 350 чел.).


Последние новости: