Инвестируем в недвижимость правильно. Анализ реального договора застройщика

Как купить квартиру
3469
Как купить квартиру

Своя квартира в Киеве – мечта многих украинцев. Но нестабильное положение отечественной экономики и постоянно растущие цены на недвижимость значительно усложняют покупку такой желанной квартиры. И тем более, не хочется отдавать многолетним трудом заработанные деньги мошенникам, которых немало в сфере недвижимости.

Не склонные к авантюрам люди обращаются в ЮФ «Патриот» с кейсами по проверке застройщика, его правоустанавливающих документов и сопровождения сделки покупки недвижимости.

Если говорить о строящихся объектах недвижимости, схем финансирования новостроев очень много.

Однако наиболее часто задаваемый вопрос клиентов – приобретение недвижимости по договору купли-продажи имущественных прав. Ведь такие договоры заключались при финансировании одних из наиболее востребованных жилых комплексов: «Министерский», «Панорамный», «Адмирал», «Статус град», «Панорамный городок», «Коцюбинский», «Шулявский», «Перспектива», «Парк стоун», «Рось» и заключаются сейчас.

Dohovir kupivli-prodazhu maynovykh prav 1.jpg

Dohovir kupivli-prodazhu maynovykh prav 2.jpg

Dohovir kupivli-prodazhu maynovykh prav 3.jpg

Dohovir kupivli-prodazhu maynovykh prav 4.jpg

Сама по себе правовая природа этого договора достаточно неоднозначна. Ведь у заказчика строительства до сдачи объекта в эксплуатацию и госрегистрации – право собственности возникнуть не может в соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса. То есть непонятно, как заказчик может продать квартиру, если права собственности на нее у него нет.

На этапе строительства у заказчика есть только имущественные права на объект строительства, то есть заказчик имеет право владения, распоряжения и пользования правами на имущество, но право собственности на конкретную квартиру он приобретает только в будущем. Самого имущества еще не существует, существуют только имущественные права на него.

Такой позиции придерживается и Верховный суд Украины – http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/2337351, http://reyestr.court.gov.ua/Review/53660469 .

В соответствии с ч. 4 ст. 12 ЦК Украины продавец может за плату передавать свое имущественное право иному лицу.

Однако с заключением такого договора нужно быть предельно осторожным.

Условия таких договоров предусматривают, что передача имущественных прав покупателю происходит только после того, как построенный дом будет сдан в эксплуатацию, а деньги за имущественные права покупатель должен заплатить уже сейчас. В этом и заключается главная опасность: заключая подобный договор, покупатель может и не получить права на квартиру, ведь строительство может и не закончиться, то есть объект в эксплуатацию введен не будет, а соответственно и имущественные права не будут переданы.

Гражданский кодекс и иные законодательные акты предусматривают возможность продажи имущественных прав на недвижимость в стадии строительства.

Однако до заключения договора необходимо акцентировать внимание на таких моментах:

1) репутация застройщика. Конечно, нужно проверить все документы, но в первую очередь следует обратить внимание на репутацию компаний, которые проводят строительство, их опыт, позицию на рынке, количество законченных проектов, успешность их реализации и т.д.;

2) характеристики квартиры. В договоре должно быть четко прописано: местонахождение объекта (строительный адрес дома, номер секции или очереди), номер квартиры, этаж, количество комнат, площадь кв. м.);

3) сроки получения правоустанавливающих документов на квартиру. Тут имеет значение стадия строительства и, естественно, чем ближе проект к завершению, тем лучше для покупателя;

4) гарантии продавца. Продавец в договоре должен гарантировать, что имущественные права на квартиру не обременены какими-либо ограничениями или запретом отчуждения и не были переданы третьим лицам;

5) штрафные санкции. В договоре необходимо указывать не только ответственность покупателя за невнесение денег в срок, но и ответственность продавца за неисполнение его обязательств;

6) порядок возврата средств. Необходим четко прописанный порядок возврата покупателю средств, внесенных по договору, в случае его расторжения или досрочного прекращения;

7) возможность и порядок досрочного расторжения договора по инициативе покупателя. Во многих договорах купли-продажи имущественных прав, которые просят проанализировать клиенты, инициировать расторжение договора может только продавец в одностороннем порядке, что есть прямым нарушением норм законодательства относительно равенства сторон договора. Или прописано так, как в п. 5.2. предоставленного договора.

Также в обязательном порядке нужно проверить разрешительные документы застройщика на строительство. Иначе возникнут трудности с получением правоустанавливающих документов или их вообще невозможно будет получить.

Исходя из нашего практического опыта и отвечая на вопрос: какие документы должны быть в наличии у застройщика – обобщенно можно выделить такой основной пакет документов.

Документы, подтверждающие юридический статус застройщика и статус генерального подрядчика, в частности:

— актуальные сведения из ЕГР;

— устав в последней редакции;

— протокол о назначении подписанта или доверенность на представителя с четко прописанными полномочиями на подписание договоров (если документы от застройщика будет подписывать представитель);

— лицензия ГАСКа на осуществление строительной деятельности (объекты IV и V категории сложности).

Такие документы застройщик должен предоставить самостоятельно и отказ от предоставления клиенту этих документов может быть поводом для беспокойства касательно намерений этого застройщика.

В рамках проверки застройщика и генподрядчика Юридическая фирма «Патриот» для своих клиентов запрашивает дополнительно:

· справку из налоговой об отсутствии задолженности по уплате налогов;

· отчет о финансовом результате компании за последний отчетный период.

Также необходимо проверить по реестрам:

· есть ли отягощения (залоги, ипотеки, аресты) прав на движимое/недвижимое имущество застройщика и генподрядчика;

· какие есть судебные дела в отношении застройщика и генподрядчика;

· есть ли исполнительные производства, в которых должники – данные компании.

Не стоит игнорировать и средства массовой информации, и, конечно, интернет на вопрос наличия негативной информации о застройщике, генподрядчике и самом объекте строительства.

Также нужно запросить у застройщика документы, необходимые непосредственно для строительства, а именно:

- правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором строится объект (договор аренды, купли-продажи) с указанием целевого назначения земли;

- документы, которые позволяют застройщику вести застройку на земельном участке, если он находится в собственности или в аренде у третьего лица (например, договор о совместной деятельности, заключенный собственником земельного участка и застройщиком);

- разрешительная документация на проведение строительных работ на объекте, а именно:

• проектная документация;

• градостроительные условия и ограничения;

• техусловия;

• экспертное заключение по проектной документации;

• декларация о начале выполнения строительных работ для объектов I — III категории сложности, или разрешение на выполнение строительных работ на строительство объектов IV и V категории сложности, зарегистрированные или выданные органом госархстройконтроля;

• подтверждение оплаты паевого взноса на развитие инфраструктуры (в случае необходимости);

• для уже построенных объектов – декларация о готовности к эксплуатации объектов I — III категории сложности, зарегистрированная органом госархстройконтроля; или сертификат (акт) готовности объекта IV и V категории сложности к эксплуатации, выданный органом госархстройконтроля.

На практике часто бывает, что проверка документов застройщика не такое уж и простое дело, так как застройщик отказывается показать все документы, что сразу же дает основания предположить, что строительные работы проводятся застройщиками на их «страх и риск» без разрешительных документов.

Значительные риски для инвестора несут именно проблемы с документацией застройщика. Поэтому прежде чем вкладывать средства в строящийся объект, желательно получить мнение профильного специалиста относительно возможных юридических последствий и рисков.

Договоры купли-продажи имущественных прав, с которыми обращаются в нашу ЮФ клиенты – достаточно разнообразны, однако 99% из них содержат подводные камни, и юридические «крючки», выгодные застройщику, но невыгодные инвестору.

В нашей практике встречались случаи, когда застройщик работал в тандеме с инвестором, который потом перепродавал свои права по договору купли-продажи имущественных прав, заключая договор уступки права требования. Однако уже одно то, что предоставленный договор купли-продажи имущественных прав содержит п. 5.3., ставит под вопрос правомерность сделки и является несомненным риском для тех, кто собирается приобрести права по договору уступки права требования.

Описание всех правовых несоответствий и аспектов, которые могут стать реальной проблемой для инвестора хотя бы и в договоре, который прилагается в качестве примера, занимает достаточно много времени. Тем более, каждый случай, как и каждый договор –индивидуален, поэтому не стоит относиться к договору поверхностно и формально.

Застройщик, как лицо заинтересованное, конечно, будет убеждать Вас в том, что «…такие документы все подписывают не глядя» и «…все будет нормально, через месяц оформите право собственности и все будет хорошо», однако верить словам – это хорошо, но проверить документы – лучше. Инвестируйте грамотно с ЮФ «Патриот».
Последние новости: