Закон про обіг с/г земель. П’ять поганих новин для власників земельних ділянок

Зображення знайдено на сайті http://minimalwhite.tumblr.com
5830
Зображення знайдено на сайті http://minimalwhite.tumblr.com

Великі агорохолдинги та іноземні інвестори, які працюватимуть за «сірими схемами» — ось хто виграє від відкриття ринку сільськогосподарських земель. Звичайно покращаться і макроекономічні показники держави. Проте такі зміни негативно відобразяться на малому та середньому агробізнесі, а також на найманих низькокваліфікованих сільськогосподарських робітниках.

За шістнадцять років в Україні за законом сформувався ринок зобов’язань оренди землі, значна частина яких має середньотерміновий характер. Власник мусить здавати в оренду землю за визначеною ціною протягом чверті століття. Часто він зобов’язаний перш за все продати землю саме агрохолдингу, який уклав угоду довготермінової оренди. Фактично існує практика продажу довготривалих зобов’язань на кшталт цінних паперів.

Сформувався напівлегальний ринок сільськогосподарських земель. Попри всю його недосконалість — це справжній ринковий інструмент, а запропонований законопроект «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» лише формально відкриває ринок.

Ризики для ринку

Законопроект створює можливість втрати сільськогосподарських земель через кредитування малого та середнього агробізнесу.

Використання сільськогосподарських земель як застави для отримання оборотних кредитних коштів для ведення поточної діяльності регулює стаття 10. Вона регламентує термін «відчуження банками та іншими фінансовими установами земельних ділянок сільськогосподарського призначення, право власності на які перейшло до них у рахунок погашення заборгованості за договірними зобов’язаннями, проводиться протягом одного року».

Існує ризик створення фінансових схем агрегації земельних паїв через утворення юридичних осіб з ознаками фіктивності. Може спрацювати механізм, який передбачає спочатку внесення земельних ділянок до статутного капіталу юридичної особи, використовуючи позиції статті 4. Вона визначає підстави набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Далі ці паї викупає співвласник-організатор на підставі положень, регламентованих статтею 11. Там йдеться про наступне: “у випадку продажу частки у праві спільної власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення переважне право на придбання такої частки мають співвласники”.

Можна очікувати значних корупційних схем у викупі земель державної, комунальної і приватної власності.

Зокрема йдеться про заниження оціночної вартості ділянки, виплати частинами за фіксованою у гривнях ціною без урахування зростання ціни, інфляції та відсотків за період виплати.

А вартість середньотермінивих орендних зобов’язань щодо земельного паю — десятків тисяч гривень за один гектар. Зважаючи на це, дрібним і середнім господарствам складно викупати ділянки за власний кошт.

Місцева влада в селах висуває і контролює менеджмент великих агрокомпаній. Лише в окремих селах вона узгоджує свої дії із власником середніх агрофірм. А вони контролюють більшість сільгоспземель навколо села. Тому роль місцевої влади, що прописана в законі, створює умови для недобросовісного викупу земельних ділянок на основі корупційних схем.

Великі агрохолдинги, якщо вони мають довготерміновий договір оренди, отримають можливість примусово викупити у власників паї ділянки.

Та й змінити цільове призначення земельної ділянки сільськогосподарського призначення можна не раніше ніж через 3 роки з моменту набуття права власності на неї. Про це йдеться в статті 16. По суті це ще одне обмеження поняття “ринок землі”.

Проект Закону забороняє продаж земель сільськогосподарського призначення іноземця. Це обмежить інвестиції та принесення нових технологій великих міжнародних аграрних компаній. З іншого боку це створить умови для корупції і викупу земель через підставні фірми.

Ще одна проблема — збереження права користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення при зміні права власності на неї. Власник пая не зможе його перепродати. Точніше перепродати зможе, але умови довготермінової оренди залишаться. Тобто покупець сільськогосподарської землі не зможе її використовувати на свій розсуд і не зможе здати в оренду іншому користувачу. Ситуація нагадує постачання електроенергії та газу.

У статті 12 вказано: «Перехід права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення не припиняє право користування земельною ділянкою, крім випадку коли в одній особі поєднується власник та користувач земельної ділянки, та не є підставою для внесення змін до положень таких договорів, які регулюють підстави їх розірвання, якщо інше не передбачено такими договорами».

Перспективи формування ринку землі

Більшість земель сільськогосподарського призначення отримають українські власники великих агрокомпаній. До того ж з високим ризиком непрямої участі іноземного капіталу. Це призведе до укрупнення компаній за рахунок малого та середнього агробізнесу. Залишаться великі агрохолдинги та дрібні поодинокі сімейні ферми, які знайшли вигідну нішу та ринки збуту.

Через це збільшаться обсяги виробництва та продуктивність агробізнесу. Дозволить застосувати нові інтенсивні технології, але зменшить асортимент продуктів харчування та кількість зайнятих. Зменшиться номенклатура експорту аграрного сектору. А декілька мільйонів низькокваліфікованих аграрних виробників не зможуть знайти роботу за фахом ні в Україні, ні в інших країнах.

В результаті запуску ринку землі в короткій перспективі ми зможемо очікувати приплив мігрантів з села. Головним чином до Києва, Львова, Одеси, Харкова. Їх кількість може зрівнятися з переселенням з Донбасу у 2014-2015 роках.

Безумовно позитивний наслідок запуску ринка землі — це капіталізація. У держави буде більше можливостей отримати нові кредити від міжнародних організацій. Також запуск ринку призведе до продажу значної частини паїв та пожвавлення економічних відносин, зокрема на оплачений внутрішній попит.

Вплив на МСБ буде неоднозначний. Можна прогнозувати скорочення кількості малих та середніх підприємств, які спеціалізувалися на аграрному виробництва у селах. В той же час збільшиться кількість МСБ, що виконує сервісні функції у великих містах.

Последние новости: